媒介契約取り交わし時に
必要なもの
を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売却の際に不動産会社との間で、「媒介契約書」を取り交わします。
その際に必要な書類や、注意したほうが良い点についてわかりやすく説明しています。
不動産を売却する際には、一般的には、
不動産会社に仲介を依頼して売却する
という流れになります。
ちなみに、その他に、
不動産会社（業者）による買い取り
という方法もあります。
但し、買い取りの場合は、仲介に比べて金額がかなり低くなってしまいます（概ね、相場の2割以上はディスカウントした金額になります。
ですので、ある程度、高い金額で売却されたい場合は、
不動産会社の仲介による売却
という選択肢になります。
仲介を依頼する不動産会社が決まったあとは、その不動産会社と、
媒介契約の取り交わし
をして、売却活動をスタートします。
下記に、
・媒介契約の取り交わしの際に確認が必要なもの
・注意点
について記載します。
媒介契約の取り交わしの際に確認が必要なもの
媒介契約で確認が必要なものについて、
・売主に関する事項
・物件に関する書類
・注意点
にわけて、下記に順に説明していきます。
売主に関する事項
売主に関するものとして、下記事項があります。
・権利証（登記識別情報）
・固定資産税納付通知書
・住宅ローン残高証明書（返済予定表）
・本人確認書類（運転免許証でＯＫ）
権利証（登記識別情報）
不動産を売買する際には、権利証（登記識別情報）が必要となります。
やだ、必要となるタイミングは、
所有権に移転手続き
です。
ですので、媒介契約の際には、
権利証（登記識別情報）が売主の手元にあるかどうかの確認のみ
になります。
権利証（登記識別情報）が手元にあるかを事前に確認しておかないと、稀に、
登記簿を、権利証（登記識別情報）と勘違いしている
あるいは、
権利証（登記識別情報）を紛失してしまった
というケースがあり、売買契約後の所有権の移転手続きができない可能性につながります。
そうなると、売買契約書で定めた日付までに所有権の移転ができないと、状況によっては、違約となり、違約金の対象になるリスクもあります。
また、権利証（登記識別情報）を紛失した場合でも、事前にわかっていれば、対応することができます。
固定資産税納付通知書
対象物件の固定資産税の金額がわかる書類を用意しておきましょう。
その理由は、
物件の購入を検討している人から、固定資産税の金額についての質問のある可能性
の他、
物件の売買手続きの際には、「固定資産税を日割り計算して精算」する
という手続きをおこなう為です。
また、売買契約後の所有権の移転手続きの際には、
不動産の「評価」証明書（定資産の評価額を証明するもの）
を取得する必要があり、その際に、あわせて、
不動産の「公課」証明書（固定資産税等の額を証明するもの）
を取得することで、清算対象額を確認することもできます。
「評価」証明書や、「公課」証明書は、
不動産会社の担当者に、委任状を渡して取得してもらう
ということでもOKです。
住宅ローン残高証明書（返済予定表）
売却する不動産に、住宅ローンの残債が残っている場合は、
住宅ローン残高証明書（返済予定表）
も用意しておきましょう。
残債の金額を確認して、物件の売却後に、
どれだけの金額を手元に残るのか
も考慮して、販売価格の設定を検討します。
本人確認書類（運転免許証でＯＫ）
対象物件が、売主本人の所有かどうかについて、
本人確認書類と、登記簿謄本の内容
を照合してチェックします。
物件に関する書類
物件い関する書類としては、下記のようなものがあります。
・物件購入時の資料（不動産売買契約書、重要事項説明書、パンフレット等）
・建築確認済証
※登記簿謄本（登記事項証明書）
物件購入時の資料（不動産売買契約書、重要事項説明書、パンフレット等）
物件購入時の、
不動産売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証、パンフレット等
も用意しておきましょう。
ただ、これらの書類は、
原本
は、手元に置いて、
不動産会社には、コピーを渡す
ようにしましょう。
というのも、売却途中で、仲介する不動産会社を変更する可能性を考えると、原本を手元に残しておくと、対応しやすいからです。
マンションの管理規約、議事録
マンションの管理規約や、議事録が手元にあれば、用意しておきましょう。
これらは、ページ数も多いので、コピーをとるのも大変なので、そのまま、不動産会社に渡しても良いでしょう。
もしくは、不動産会社のほうでも、マンションの管理会社へ依頼をすれば、取得することができます（有償）。
物件の売却する際に、例えば、
ペット可かどうか
といったルールを管理規約、議事録で確認することになります。
※登記簿謄本（登記事項証明書）
登記簿謄本（登記事項証明書）は、実際、手元にあるとしても、かなり古い日付の書面である可能性が高いので、もし、無ければ、あえて準備する必要はあえりません。
通常、最新のものは、不動産会社が取得します。
その他、確認が必要なもの
その他に確認が必要な事項として、下記があります。
・物件の告知事項
・設備に関する事項
物件の告知事項
売却を予定している物件で、
・事件事故
・近隣とのトラブル
・周辺の嫌悪施設
・その他、心理的に影響のある事項
がれば、項目を整理して、媒介契約の際に不動産会社の担当者に伝えるようにしましょう。
こういったことを隠して不動産を売却した際には、
売主の告知義務違反
となり、違約金の対象となりますので、注意が必要です。
設備に関する事項
設備関係で、故障や不具合がある箇所があれば、それらの事項を整理しておきましょう。
そういったことは、買主に事前に伝えておけば問題にはなりませんが、後から知ったということになると、トラブルに発展する可能性が高くなります。
注意点
媒介契約の際には、下記点に注意しましょう。
・登記識別情報（権利書）の原本は、不動産会社に渡さない。
・売却活動の内容確認
・仲介手数料以外の費用
・媒介契約書（不動産会社で準備します）の内容の確認
登記識別情報（権利書）の原本は、不動産会社に渡さない
登記識別情報（権利書）の原本は、
その場で見せるだけ
あるいは、
コピーを渡すだけ
にして、不動産会社に渡さないように注意しましょう。
登記識別情報（権利書）は、非常に重要な書類になりますので、売買契約後の所有権の移転手続きまで、手元においておくようにしましょう。
また、登記識別情報の書面の下部には、
シール
がついていますが、この部分は、剥がさずにそのままにしておく必要があります。
売却活動の内容確認
不動産会社と媒介契約を取り交わすタイミングで、念の為、
どのような販売活動をするのか、その具体的な内容
を確認するようにしましょう。
通常は、
・アットホームなどの不動産のポータルサイトへの掲載
・レインズ（不動産会社間のデータベースへの登録）
の他、不動産会社によっては、
・チラシ配布
・オープンハウス
といったことを行うケースもあります。
また、価格設定についても、値引き交渉があった場合の対応や、あるいは、状況によっては価格変更も考えているのかといった点についても、確認しておきましょう。
仲介手数料以外の費用
マンションの仲介による売却の場合、不動産会社に支払う費用は、
仲介手数料のみ
になります。
しかしながら、不動産会社によっては、それ以外の費用を請求しようとしてくるケースもあります。
例えば、何か、特別な広告をする際の費用といった名目などです。
法的には、事前に売主が了承していれば、支払い対象になってしまいます。
ただ、通常の不動産会社は、仲介手数料以外の費用を請求することはありませんので、念のため、確認をするようにしましょう。
媒介契約書（不動産会社で準備します）の内容の確認
媒介契約書には、
・仲介手数料の金額
・媒介契約の期間
・販売活動の報告のタイミング
といったことが記載されています。
媒介契約書に署名捺印をする前に、これらの内容を確認しておきましょう。
また、媒介契約書の書面のひな形は、下記にサンプルがありますので、参考になります。
さいごに
不動産会社と媒介契約を取り交わす際に、最も重要なことは、
信頼できる不動産会社を選定する
ということです。
しっかりした不動産会社であれば、上記に記載したような注意点についても、あまり気にする必要は無いと言えます、
逆に、いい加減な不動産会社や悪質な不動産会社（実際に存在します）の場合は、預けた書類を返却しなかったり、不自然な費用を請求したりといったリスクがあります。
ですので、不動産会社の選定は、慎重に行うことをおすすめします。
以上、不動産会社と媒介契約取り交わし時に必要な書類についてでした。
