マンション売却時の売買契約書の内容の、
チェックすべき点
を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却時の売買契約の内容については、事前に、「売主側が不利となるような記載になっていないかどうか」を必ずチェックします。
その内容について、注意点とあわせてわかりやすく説明しています。
マンションを売却する際の流れとしては、概ね、下記の流れとなります。
このうち、大変、重要となってくるのが、
売買契約の取り交わし
です。
売買契約には、
物件を売買する際の条件
と記載します。
そのなかで、
売主側の責任の範囲等
も明記します。
その内容をしっかりと記載しておかないと、
売主側に不利となる契約内容
になってしまうリスクがでてきます。
その内容を含めて、売買契約のチェックポイントをわかりやすく説明しています。
売買契約のチェックポイントについて
売買契約の内容で、特に、
チェックしておいたほうが良い箇所
としては、下記に関する事項になります。
・契約不適合責任
・住宅ローンの融資特約の期限
・契約書に記載されているスケジュール
・契約違反による解除、違約金
それらの内容について、順に説明していきます。
契約不適合責任について
契約不適合責任とは、法的には、
「納品された目的物があらかじめ決めていた種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことが判明したときに、売主が負担する責任」
のことを言います。
ちょっと、小難しい内容ですが、マンション売却の場合、
買主が購入した物件が、生活するのに不具合があった際、売主側に責任がある
ということになります。
ですので、この契約不適合責任に関する記載は、
売主側の責任の範囲に直結したもの
となります。
もちろん、物件の軽微な不具合は対象にはなりませんが、生活に支障がでるレベルの不具合が判明した際は、
売却後の時点においても、売主が責任を負う
ということになります。
責任の負い方としては、下記内容となります。
・履行の追完（目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）
・代金減額
・損害賠償 ※売主に帰責性（責任）がある場合に限る
・解除
ただ、この契約不適合責任は、下記の方法でリスクを軽減することができます。
・物件の不具合箇所を、事前に買主に告知し、売買契約書にも記載する
・売買契約書に、契約不適合責任を免責する旨の記載する
物件の不具合箇所を、事前に買主に告知し、売買契約書にも記載する
物件に不具合があった場合は、そのことを告知事項として、
事前に買主に伝える
とともに、
売買契約書にも記載して、買主側もその事を認識していることを明記する
ということが重要になってきます。
物件の不具合については、いわゆる、
物理的瑕疵
と、
心理的瑕疵
の２つがあります。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、物件に破損個所があったり、あるいは、雨漏りなどの構造的な不具合があるようなケースです。
もっとも、マンションの場合は、戸建住宅のように、
建物の傾きや、シロアリの被害
といったリスクはあまりありません。
それでも、古い物件の場合、
壁のクラックや、窓の付近からの雨浸み
といったケースもあります。
また、設備関係の不具合が発生している可能性もあります。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、
その物件での事件、事故
あるいは、
周辺に嫌悪施設（反社会的組織の事務所など）がある
といったケースです。
そういったことがあると、心理的に、平穏な状態で暮らすことが難しくなります。
不具合の内容は、必ず、告知します
そういった点を事前に買主に伝えるとともに、売買契約書にそのこと記載する必要があります。
そうすることで、物件の不具合について、買主側も承知していたことになります。
売買契約書に、契約不適合責任を免責する旨の記載する
契約不適合責任は、法的には、任意規定という扱いになりますので、売買契約書に、
免責（責任を免れる）
という記載をすることができます。
任意規定とは、
契約書に記載がない場合には法律の規定が適用されますが、契約書に記載があるときは契約書の内容が法律よりも優先して適用される性質の規定
のことを言います。
ですので、売買契約書に、
契約不適合責任の免責に関する記載の有無
を必ず確認するようにしましょう。
また、免責に関する記載があったとしても、
売主が、物件に関する不具合を隠してた場合
は、免責の適応がなされませんので、その点も含めて、注意する必要があります。
住宅ローンの融資特約の期限
買い手が、
住宅ローンで物件を購入する場合
には、通常、売買契約書に
融資特約の記載
をします。
融資特約とは、
万が一、住宅ローンの本審査でNGになった場合
に、売買契約を解除するというものです。
その際、売主側として注意すべき点としては、
売買契約後に、契約が解除になる可能性がある
ということです。
その際は、当然、売買契約の際に受け取った手付金を返却することになります。
売買契約書には、融資特約が有効となる期限も記載されています。
ですので、居住中の状態でマンションを売却する際には、念のため、
融資特約の期限日
を過ぎてから引越しをしたほうが安全です。
契約書に記載されているスケジュール
売買契約書に記載されているスケジュール的なものとしては、
・手付解除の期限
・融資特約の期限
・物件の引渡し日
といったものがあります。
特に、
融資特約の期限と、物件の引渡し日
のスケジュールについては、注意が必要です。
居住中の状態で物件を売却する場合は、
念のため、買主の住宅ローンの本審査の結果がでてから引っ越しをする
という対応をしたほうが安全です。
その際に、
引っ越しから物件の引き渡しまでの日程が少ない
と、不安があります。
引っ越しシーズなどの場合は、土日での引越しのスケジュール設定が難しい場合があるからです。
ですので、なるべく、余裕をもってスケジュール設定がなされているかどうかをチェックしておきましょう。
契約違反による解除、違約金
契約違反による解除があった場合、違約金が発生してしまいますので、その違約金の金額にも注意しておきましょう。
違約の際の条件は、買主、売主とも、同じ条件になります。
また、その際の金額は、
物件価格の20％を上限
としている場合が多いです。
通常は、１０～２０％前後です。
物件の価格が高額ですので、結果、違約金の金額も高額になってきます。
さいごに
売買契約の際には、
売買契約書に記載されている内容の読み合わせ
があります。
契約書自体は、細かい事項が記載されている為、読み合わせの際には、
たいくつな感じで聞いておられる場合
があります。
しかしながら、売買契約書に記載の内容は、
売主の責任の範囲に関すること
や、
状況によっては、売主のリスクに直結する場合
があります。
ですので、しっかりと内容をチェックしておかれることが大切になります。
また、売買契約書は、細かい部分も含めて、しっかりと記載する必要がありますが、不動産会社のなかには、
簡単な内容だけで済ませてしまうようなケース
も散見されます。
ですので、少なくとも、マンションを売却する際に、仲介を依頼する不動産会社は、
信頼できる不動産会社を選定
する必要があります。
ですので、少なくとも、複数の不動産会社を比較検討して選ぶことが大切になってきます。
その際、一括査定サイトを活用する方法もあります。
一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。
例えば、下記の「Home４U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。
また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。
他にも、地域は限定されるものの【首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）が対象】、
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以上、マンション売却で売買契約のチェックポイントについてでした。
