媒介契約は、結局、どれがいい？

こんなテーマに関する記事です。

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不動産の売却時には、
　不動産会社と媒介契約
を取り交わして、売却活動をはじめることになります。

この媒介契約には、
　・一般媒介
　・専任媒介
　・専属専任媒介
の３つの種類があります。

売主としては、どれを選べばいいのでしょうか？

結論からいうと、
　安心して仲介を依頼できる不動産会社
と、
　専任媒介
を取り交わすと良いと言えます。

最初に、「媒介契約の違い」を確認しておきましょう。

それぞれの媒介契約の違いは、主に、下記の点になります。
　・仲介を依頼する不動産会社の数
　・レインズ（不動産会社間のデータベース）への登録
　・売主への活動内容の報告義務
　・媒介契約の期間

どの媒介契約を選ぶかについての判断基準としては、特に、
　レインズ（不動産会社間のデータベース）への登録の有無
と、
　売主への活動内容の報告義務
が関係してきます。

また、
　一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼する際には、面倒なこと
もでてきます。

それらの内容について、下記に説明していきます。

媒介契約を選ぶかについての判断基準とは、

度の媒介契約を選ぶと良いかについては、下記の事項を考える必要があります。
　
・レインズ（不動産会社間のデータベース）への登録の有無
・売主への活動内容の報告義務
・一般媒介で複数の不動産会社に依頼した場合におこる面倒なこと

レインズ（不動産会社間のデータベース）への登録の有無

不動産会社は、売主から依頼を受けた物件を、
　レインズ（不動産会社間のデータベース）
に登録して、他の不動産会社にも、情報を共有することができます。

そのことで、
　他の不動産会社も、その物件をお客さんに紹介することができる
という仕組みになっています。

結果、営業の範囲も広がり、早く買い手を見つけることが期待できます。

専任媒介と、専属専任媒介の場合は、このレインズへの登録が義務となっています。
登録のタイミングは、媒介契約の取り交わしから、
　・専任媒介　　；7日以内
　・専属専任媒介；5日以内
というルールになっています。

このレインズの仕組みが無かった時は、
　一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼する
という方法も意味がありました。

しかしながら、現状では、営業活動的な観点では、
　レインズに物件登録すれば、仲介を依頼する不動産会社は、1社でよい
という判断ができます。

ちなみに、一般媒介の場合は、
　レインズの登録が任意
となっています。

もちろん、登録することが可能なのですが、逆に、登録しない場合は、
　他の不動産会社との情報の共有ができない
ということになります。

売主への活動内容の報告義務

売主への活動内容の報告については、
　・一般媒介　　；法令上の義務は無い
　・専任媒介　　；2週間に1回以上
　・専属専任媒介；1週間に1回以上
となっています。

売主としては、
　不動産会社の活動状況の把握
の為に、法令で報告が義務付けられている媒介契約のほうが望ましいと言えます。

一般媒介で複数の不動産会社に依頼した場合におこる面倒なこと

逆に、一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼した場合には、状況によって面倒なこともあります。

それは、情報のとりまとめの問題です。

例えば、
　一般媒介で仲介を依頼している不動産会社どうしで、内見（内覧）の日程が重複するような場合、
あるいは、
　同じようなタイミングで、それぞれの会社で申し込みがはいったような場合
に、結局、売主側で調整や、判断が必要なケースがでてくる可能性があります。

更に、一般媒介で仲介を依頼した不動産会社が、物件情報をレインズに登録している場合は、それを見た不動産会社経由の案件も増えてきます。

（もちろん、問合せがまったく無い場合もありますので、あくまで、可能性のお話しになります。）

それに対して、専任媒介、専属専任媒介の場合は、
　売主側の不動産会社が1社
ですので、情報のとりまとめをその会社が行いますので、効率的です。
レインズをみた他の不動産会社からの内見依頼が重複しても、売主側の不動産会社の判断で調整することができます。

売却活動をスムーズに行う意味でも、売主側の不動産会社は、1社にしたほうが良いと言えます。

では、専任媒介と専属専任媒介は、どっちがいい？

売主側の不動産会社を1社にするとして、媒介契約としては、
　専任媒介と専属専任媒介
のどちらがいいのでしょうか？

それぞれのルールの違いでみると、
　売主が、直接、買主を見つけてくる可能性がある場合
は、専任媒介のほうが良いと言えます。

その可能性が無い場合は、一見、どちらでも良いように感じます。

ただ、
　専属専任媒介
を提案してくる不動産会社は、
　売主が直接買主を見つけてくると、仲介手数料ははいってこなくなるので、専属専任媒介を勧める
という考え方のケースが多く見受けられます。
つまり、仲介手数料に対する執着がより強い会社の場合があるということです。
その場合、売主としては、そのことに対してどう判断するかという問題になってきます。

ですので、専属専任媒介を提案する不動産会社には、その理由をしっかりと確認しておいたほうが良いといえます。

いずれにしても、ここでは、
　稀に、売主さん自身が買主を見つけるケース
もありますので、そのことも想定して、
　専任媒介のほうが良い
としています。

実際の媒介契約の割合

ちなみに、実際の媒介契約の割合は、どうなっているのでしょうか。

公益財団法人不動産流通推進センターの2023 不動産業統計集のデータが参考になります。

これは、レインズに登録される物件のデータ（売り物件新規登録件数）を集計したものになります。
その内容は、下記になります。

データ引用；公益財団法人不動産流通推進センターの2023 不動産業統計集
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202309/202309_3ryutsu.pdf

割合的には、専属専任媒介より、専任媒介のほうが多くなっています。

さいごに

どの媒介契約にするかは、最終的には、
　売主側の判断
で決めることになります。

また、いずれにしても、
　信頼できる不動産会社を選定する
ということが前提となります。

その為にも、複数の不動産会社を比較検討して選ばれることをお勧めします。
複数の不動産会社からの査定提案をうける際には、一括査定サービスを活用する方法もあります。

以上、媒介契約は、結局、どれがいい、というテーマについてでした。