マンションを売却する際の
「基本的な流れ」
を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションを売却するときには、「基本的な流れ」や、各段階での注意点などを把握しておくと、売却を計画的にすすめることができます。
このページでは、それらの内容について、わかりやすく説明しています。
マンションの売却を検討する際には、
全体の流れ
を理解しておくと、売却の為の活動を計画的にすすめることができます。
マンション売却の「基本的な流れ」は、下記のステップになります。
住宅ローンの残債がある場合と、すでに完済している場合で、若干、異なってきます。
下記フローの「※印」の箇所は、住宅ローンの残債がある場合の項目になっています。
それぞれの内容のついて、下記に説明していきます。
マンション売却の「基本的な流れ」について
マンション売却の「基本的な流れ」としては、
・住宅ローンの残債がある場合は、12のステップ
・住宅ローンが無い場合は、10のステップ
になります。
それぞれの内容について、下記に順に説明していきます。
【住宅ローンの残債がある場合】おおよその残債額を確認する
住宅ローンの残債がある場合は、
マンションを売却金額で、その残債が一括返済できるかどうか
が重要になってきます。
ですので、まずは、
住宅ローンの残債
のおおよその金額を確認しておきます。
周辺のマンションの売買相場をチェックする
周辺のマンションの売買相場をチェックするには、
・過去の販売履歴
・現在、販売中の物件価格
の動向をみて、おおよその売買相場を確認します。
もっとも、物件によって価格の幅がありますので、売買相場については、
〇〇〇～〇〇〇万円
といった幅を持たせて捉えます。
また、同じ間取りの物件でも、
・平米数の違い
・採光面
・階数
・ロケーション
などの諸条件が異なりますので、そういった面にも注意してデータをチェックします。
また、金額を比較する際には、
平米単価に換算した数字
で比較します。
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【住宅ローンの残債がある場合】売却価格で住宅ローンの残債を完済できるかを確認する
売買相場を確認することで、
想定される売却金額
がおおよそわかります。
その売却想定金額を前提に、
売却時に、住宅ローンが一括で返済できそうか
を確認します。
仮に、マンションの売却予定金額が、残債金額より少ない場合は、
不足分を自己資金で対応する
ということになります。
その場合は、改めて、資金計画も考えて、マンションを売却すべきかどうかの判断をすることになります。
また、マンションの売却時には、
仲介手数料などの経費
もかかりますので、その点も考慮しておきます。
仲介手数料は、
物件価格×３％＋6万円＋消費税（400万円の超える物件の算定式）
になります。
その他に、
・住宅ローンの完済手続きの際の銀行に支払う手数料（数万円前後）
・抵当権抹消費用（２万円前後）
があります。
マンション売却の準備をする
マンションを売却することになった場合は、その為の準備をします。
準備をしておく内容としては、概ね、下記の事項になります。
マンションの資料
マンションを購入した時の資料や、マンションの管理規約を準備しておきます。
特に、
マンションの「間取り」
は必ず必要になります。
また、マンションを購入した際の各種資料（パンフレット等）があれば、売買が成約した際に、買主さんに渡すものとして、整理しておくと良いでしょう。
仲介を依頼する際、資料の原本を手元に残しておきたい場合もあります。
その際は、不動産会社用に、事前にコピーをとっておきましょう。
実際、原本を渡してしまうと、途中で不動産会社を変更する場合に、返却に関するリスクもあります。
また、管理規約も大切になります。
例えば、ペットに関する規約などは、特に買主さんが気にする部分でもあります。
管理規約が手元に無い場合は、不動産会社側が管理会社に問合せて入手することもできます（有料）。
過去にリフォームしている場合は、その時の内容
過去にリフォームしている場合は、売却時のプラス材料となります。
ですので、売却時の物件資料に記載できるように、
・リフォーム時期
・リフォーム箇所
を箇条書きで整理しておきましょう。
物件に不具合箇所があれば、確認しておく
物件に、不具合がある場合は、その内容を整理しておきましょう。
不具合に該当する事項としては、
・事件、事故
・周辺に悪影響を及ぼす施設等がある
・設備の不具合
などです。
いわゆる、不動産売買の際の「告知事項」に該当するものです。
こういった事を隠して売却してしまうと、売却後も、
売主の法的責任
を問われることになりますので、注意が必要です。
また、告知事項や、設備面の状況については、売買契約の際に、
・物件状況報告書
・付帯設備一覧表
で、その内容を買主に説明することになります。
不動産会社が決まったら、これらの書面をもらって、先に内容を記載しておいても良いでしょう。
仲介を依頼する不動産会社を選定する（査定依頼）
仲介を依頼する不動産会社を選びます。
ここでは、
いかに信頼できる不動産会社を選定するか
が重要なポイントになります。
ですので、少なくとも、
複数の不動産会社からの提案（査定）
を受けて、その際の、
・提案内容
・不動産売買の実績や見識
・担当者の対応レベル
などをトータルで判断して、検討されると良いでしょう。
しかしながら、不動産会社になかには、売買相場より高く査定をする会社もあります。
それは、
そうすることで、仲介の依頼（媒介契約）をもらいやすくなるから
です。
実際、そういったことをする不動産会社が存在しますので、注意しましょう。
売却できない金額で査定されても、全く意味がありません。
仲介を依頼する不動産会社と、媒介契約を取り交わす
不動産会社が決まったら、その不動産会社と、
媒介契約
を取り交わします。
媒介契約には、３つの種類がありますが、
信頼できる不動産会社と、「専任媒介契約」を取り交わされること
をおすすめします。
｜参考ページ▼
売り出し価格を決める
仲介を依頼する不動産会社の担当者と相談して、
売り出し価格
を設定します。
価格の設定時には、売買相場を参考にしながら、
途中で価格変更する可能性
や、
買主からの値引き交渉があった場合の対応
も想定して、検討します。
売却活動を開始する
売り出し価格が決まったら、売却活動をスタートします。
不動産会社には、
どういった媒体を使って、営業をするのか
など、その活動内容を事前に確認するようにしましょう。
また、レインズという不動産会社のデータベースにも登録することになりましので、その報告も含めて、活動内容を定期的に連絡してもらうようにしましょう。
専任媒介の契約では、少なくとも、
２週間に１回の報告
が義務付けられています。
買主から申込書を受け取る
購入意思がある買い手が見つかった段階で、不動産会社は、買い手に、
申し込み書（買付書）
を記載してもらうことになります。
その際、価格的な相談がある場合もありまので、状況に応じて対応することになります。
買主と売買契約書を取り交わす
買い手との条件があえば、
売買契約の取り交わし
を行います。
売買契約の書面は、不動産会社が準備します。
売買契約や重要事項説明書といった書面が必要になりますが、記載内容に、
売主が不利になる内容がないかどうか
を事前にチェックしておきましょう。
特に、
契約不適合責任
に関しては、売主の責任範囲に関する事項になりますので、その内容を必ずチェックしておきましょう。
｜参考ページ▼
また、売買契約の際には、
手付金
を受け取ります。
この手付金は、売買代金の一部に充当されますので、決裁の際に、
売買代金から手付金を差し引いた金額（残金）
を受け取ることになります。
決裁（売買代金の受取りと、物件の引き渡し）を行う
マンション売買の最終段階が、
決済
になります。
決裁では、
売買代金（残金）の受取り
と、
物件の引き渡し
の手続きをします。
売買代金（残金）の受取りは、通常、口座振り込みになります。
口座への振り込み（着金）が確認できた後に、所有権の移転手続きをする流れになります。
所有権の移転手続きの際には、その為の申請書類の作成の為に、
・登記識別情報（権利書）
・売主の印鑑証明
・実印
などが必要となります。
稀に、登記簿を、登記識別情報（権利書）と勘違いされているケースもあります。
そうなると、決裁の際に、所有権の移転ができずに、結果、
売主側の「違約」になるリスク
もありますので、注意しましょう。
念のため、事前に、登記識別情報（権利書）の内容を司法書士さんに確認しておいてもらうと安心です。
状況に応じて「確定申告」を行う
マンションの売却によって利益（譲渡所得）がでた場合は、
確定申告の対象
になり、状況によっては、課税対象になります。
自宅用（居住用）で使っていたマンションを売却する場合は、
3,000万円の特別控除
が使えますので、その範囲内であれば、課税対象にはなりません。
ただ、利益がでたかどうかの計算の際、
売却する物件の取得費
に関しては、経年とともに、資産価値が下がっているという考え方をしますので、購入時の価格から、減価償却費を差し引いて計算することになります。
減価償却費は下記の算式で求めます。
減価償却費＝購入価格（取得価格）×0.9×償却率×経過年数
それをふまえて、下記の算式で、課税金額を求めることになります。
譲渡所得税 ＝ （譲渡所得 ー 特別控除額） × 税率
少し面倒ですが、状況によっては、課税対象となりますので、注意しましょう。
｜参考ページ▼
さいごに
マンション売却の際には、
上記の各ステップごと
に、いくつかの注意すべき事項があります。
ただ、仲介を依頼する不動産会社の担当者がしっかりしていれば、適切にアドバイスをしてくれることが期待できます。
ただ、逆に、あまりよろしくない不動産会社の場合は、リスクとなります。
ですので、不動産会社選びは、慎重に行うことが大切になります。
不動産会社選びの際は、少なくとも、複数の会社を比較検討されることをお勧めします。
その際は、一括査定サイトを活用する方法もあります。
一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。
例えば、下記の「Home４U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。
また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。
以上、マンション売却の「基本的な流れ」についてでした。
