マンションの売却時には、「抵当権の抹消」が必要です。

こんなテーマに関する記事です。

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マンションを売却する際には、
　抵当権の抹消
が必要となります。

抵当権とは、
　金融機関がお金を貸した時、土地と建物を担保に取る権利
のことです。
ですので、「住宅ローンでマンションを購入した際には、必ず設定されるもの」になります。

抵当権がついているかどうかは、
　登記簿の「乙区」
という箇所で、確認することができます。

全部事項証明書（不動産登記）の見本（法務局）▼

画像引用；上記画像は、全部事項証明書（不動産登記）の見本（法務局）から引用しています。
https://www.moj.go.jp/content/001309855.pdf

また、
　住宅ローンを利用せずに、現金で物件を購入した際
には、抵当権の設定はありません。

このページでは、
　住宅ローンで購入したマンションを売却する際
の
　抵当権の抹消
について、その内容を説明しています。

マンションの売却時の「抵当権の抹消」の流れ

住宅ローンでマンションを購入して、その後、売却する場合、下記の２つのパターンがあります。

・既に住宅ローンを完済している
・住宅ローンの残債がある

それぞれのパターンについて、下記に説明します。

既に住宅ローンを完済している

住宅ローンを完済している場合で、注意が必要な点としては、
　抵当権の抹消がなされていない場合がある
ということです。

というのも、抵当権の抹消自体は、義務ではないからです。

住宅ローンを完済した場合には、金融機関から、
　抵当権の抹消に必要な書類
をもらうことになります。

但し、金融機関は、抵当権の抹消までは行いません。
ですので、必要書類を受け取ったあとは、ご自身で、司法書士さんに依頼するなどをして、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

ただ、実際、
　抹消の手続きをせずに、そのままにしているようなケース
も見受けられます。

しかしながら、マンションの売却時には、買主側への所有権移転手続きの前に、
　売主側で、事前に、抵当権の抹消しておく必要
があります。

抵当権の抹消手続きの方法

抵当権の抹消手続きは、
　司法書士さんに依頼する
もしくは、
　自分で行う
のいずれかになります。

司法書士さんに依頼する

司法書士さんに依頼したほうが、手間的に楽です。
費用的には、登録免許税を含めて、概ね、
　２～３万円前後
が相場です。

基本的な費用の内訳は、下記になります。

・登録免許税
抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
マンションの場合、住居と土地の２か所分となります。

・登記事項証明書の発行費用
抵当権の抹消後の登記簿謄本の取得費用としては、書面請求で1通600円です。

・司法書士さんの手数料
相場としては、2万円～3万円程度です。
料金は、司法書士さんによって異なります。

自分で行う

自分で行う場合は、
　ご自身で、必要な書類を揃えて法務局の窓口に申請する
ということになります。

必要書類としては、下記になります。
　・抵当権抹消登記申請書
　・抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書
　・抵当権解除証書
　・金融機関発行の委任状
　・代表者事項証明書
　・履歴事項証明書

法務局でも、意外に親切に教えてくれますが、書類を準備するのに、それなりの手間がかかってきます。

また、書類のなかに、
　住宅ローンの完済時に、金融機関からもらう書類
も含まれていますので、それらの内容を確認しておきます。

もし、それらの書類を紛失してしまっているようでしたら、司法書士さんに相談されることをお勧めします。

住宅ローンの残債がある

住宅ローンの残債がある場合は、
　売買代金で、一括返済する
という流れが一般的です。

その際に、あわせて、
　抵当権の抹消手続き
と、
　買主への所有権の移転手続き（費用は買主負担）
も行います。

それらを同日に行う為、司法書士さんに依頼して手続きすることになります。

住宅ローンの残債がある場合のフローとしては、下記になります。

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売主側としては、
　住宅ローンを組んでいる金融機関
に、事前に、住宅ローンの完済する旨を伝えて、その為の手続きをしておくということを忘れずに行っておきます。

「売買契約」の決済日設定時の注意点

売買契約書には、
　決済日
も記載することになります。

設定した日程は、
　その日までに決済する
という意味合いになります。
ですので、実際に決済をする日程は、買主さんの住宅ローンの本審査が通ってから設定することになります。

また、売買契約書に設定する決済日を設定する際の注意点としては、
　住宅ローンの完済の手続きから決済まで
に、どれくらいの日数がかかるかを、事前に、金融機関に確認しておくということです。

その日数を考慮して、売買契約に記載する各日程を決めます。
万が一、売主都合で、予定の日程で決済できない時は、場合によっては、「違約」となってしまいますので、注意が必要です。

さいごに

抵当権の抹消の際には、司法書士さんに依頼してすすめることが基本となります。

住宅ローンを完済後、抵当権の抹消ができていないようなケースでも、
　手間的なこと
を考えると、司法書士さんに依頼したほうが安心感があります。

また、売主さんのなかには、
　住宅ローンを完済後、抵当権の抹消は、金融機関が行っているもの
だと勘違いされている場合もあります。

もっとも、不動産会社でも、
　登記簿の内容でチェック
をしますが、念のため、売主さん側でも、事前に確認しておかれると良いでしょう。
最新の登記簿自体は、法務局で入手することができます（１通６００円）。

以上、マンション売却時の抵当権の抹消についてでした。