リースバックの注意点!?について

リースバックの注意点マンション売却
マンション売却

最近、CMなどでもリースバックということが良いように言われているけど、実際、デメリットなどはないのかな?
具体的に検討する際の不安を解消したい。

こんなお悩みを解決する記事です。


この記事の内容▼

・リースバックに対応している会社
・リースバックのメリット
・リースバックの注意点

マンションの売却をご検討中の場合に、状況によっては、
リースバック
という選択肢があります。

リースバックとは、下記のような仕組みのことです。

■現在お住まいのマンションを、「リースバックに対応している会社」に売却

■ 「売却先の会社」と「賃貸契約」を取り交わす

■ 現在お住まいのマンションにそのまま賃貸で住む

というものです。
リースバックの場合、お引越しする必要もなく、例えば、お子さんの学区変更の心配もありません。

ただ、注意点もありますので、メリットと注意点を事前に確認しておくことが重要です。
下記に、「リースバックの対象先」についての説明をあわせて記載いたします。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社(株式会社クラスイエ)が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

リースバックに対応している会社

リースバックを検討する際は、その対象が、
リースバックに対応している会社
に限定されます。

ですので、リースバックに対応している会社ごとに、
条件
が異なってきますので、その内容をもとに判断することになります。

リースバックを行っている代表的な会社としては、下記の会社があります。

■ハウスドゥ

■センチュリー21

■ピタットハウス

※この他にも複数の会社がリースバックを行っています。

【補足】
リースバックに対応している会社以外でも、ケースによっては、収益目的でマンションを購入する人が物件を購入するような場合、その物件を購入した後に、そのまま賃貸に出す場合は、それを賃貸することで、結果的に、リースバックと同じような形になります。
その場合は、賃貸条件もケースバイケースとなります。
また、売却の際には仲介手数料も必要となり、不動産会社が投資家を探してくるのに時間がかかる可能性がありますので、スピーディーな対応が難しい場合があります。
あるいは、リースバック開始後も、その投資家が物件自体を売却してしまう場合もあります。
(賃貸がついた状態の物件を売却する際は、”オーナーチェンジ物件”として売りにだします)

リースバックのメリット

引っ越しする必要がない

リースバックの場合のメリットとしては、現在お住まいの住居にそのままお住まいになれるという点があげられます。上記にも記載しましたが、お引越しする必要がありません
もちろん、登記簿上の所有権は、リースバックの会社に移転することになります。

スピーディーに対応できる

リースバックに対応している会社に売却する場合は、通常の売却に比べ、スピーディーな対応が期待できます。
ただ、会社によって条件も異なりますので、リースバックの検討の際は、複数の会社を比較することをお勧めします。

固定資産税がかからない

所有権が移転しますので、固定資産税は、売却先である所有者の負担になります。
もっとも、固定資産税などの経費分も含めた家賃設定にはなります。

将来的に買い戻せる場合がある

条件にもよりますが、将来的に物件を買い戻せる場合もあります。
もっとも、買い戻す際の価格は、経費などの関係で、売却時の価格より高くなる可能性があります。
リースバックの会社との条件を事前に確認しておきましょう。

注意点

リースバックの注意点!?について

家賃設定が高い場合があります。

リースバックの場合、賃貸で物件を借りることになりますので、その家賃がどれくらいになるかで毎月の家計に直接影響がでてきます。
リースバックの場合、
基準としている利回り(投資額に対する年間の家賃)
から家賃を設定しますので、結果、周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

ですので、リースバック時の家賃が実際どれくらいになるかを確認しての検討になります。

売却価格が売買相場より低くなるケースが多い

リースバックの場合、いわゆる買取りと同じような意味合いで、スピーディーに対応できる反面、
売買価格が相場より低くなる
ケースが多くなります。

ですので、マンション売却の選択肢として、
ある程度時間がかかる可能性がある通常の売却
にするか
売却価格は低くなるが、スピーディーに対応でき、そのまま賃貸で住めるリースバック
にするかのという判断になります。
もちろん、リースバックを選択する際は、その物件に引き続き住むことを想定してのお話しになります。

リースバックによる売却代金で、ローンを一括返済し、抵当権を消除します

リースバックを行い際は、
売却代金でローンを一括返済し、抵当権を消除する必要があります。
ですので、
売却代金で住宅ローンの残債が支払えるかどうか

結果、お手元に残る費用がどれくらいになるか
を事前にチェックする必要があります。

場合によっては、売却価格がローンの残債を支払うのに足りない場合もあります。
その場合は、自己資金をプラスしてでもリースバックを行うかどうかの判断になります。

賃貸契約の種類

リースバック時の賃貸契約の種類も重要なチェックポイントです。
賃貸契約には、
普通借家契約

定期借家契約
があります。

チェックするポイントは、更新の際の条件です。
普通借家契約であれば、
貸主に正当な事由
がない限りは更新できます。
(例えば、貸主が個人で自宅を貸している場合は、転勤が終わって、自宅に戻って自身が住む場合などが正当な事由に相当します)

定期借家契約の場合は、更新の際に、貸主に正当な事由がなくても契約を完了できる内容の契約です。
ですので、定められた契約期間で退去させられるリスクがありまので、
定期借家契約
の場合は要注意です。

また、逆に、借主から中途解約についても、
普通借家契約の場合は通常1ヵ月前(特約に記載)
ですが、
定期借家契約の場合は、要注意
です。
通常は特約事項に、中途解約の記載がありますが、その記載が無い場合は、
中途解約する場合は、契約期間終了までの間の家賃を支払う
ことのなってしまいます。
(定期借家契約の場合、基本は、その期間の契約が前提です。ただし、実際は中途解約する場合もありますので、それを、特約事項に記載して取り決めるということになります)

所有権の名義が変わります。

リースバックの際は、所有権の移転手続きを行い、売却先の名義に変わります。

その他

物件の所有権が変わりますので、
・管理組合には書類の提出は必要
となり、また、
・マンションの管理組合から外れますので、理事会の役員の順番もまわってこない
ということになります。
いずれにしても、リースバックを検討する際は、細かい箇所まで十分にチェックすることが大切です。

以上、「リースバックの注意」についての説明でした。

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