マンション売却時の「経費」について！

マンションを売却する際の、
　経費
について、詳しく知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンションを売却する際には、諸経費が必要となります。ですので、売却価格から諸経費を差し引いた金額が手元に残ることになります。
ここでは、諸経費の内容について、解説しています。

マンションを売却する際には、
　売却に伴う経費
がかかります。

経費の内訳としては、
　・仲介手数料
　・売買契約に貼付する印紙代
です。

ですので、売買時においては、
　売買代金からこれらの経費を引いた金額
が、手元に残ることになります。

また、その他にも状況に応じて、下記の支払いが発生します。

・住宅ローンの残債がある場合
・マンション売却で、利益がでた場合

それぞれの内容について、下記に記載します。

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マンション売却時の経費

マンション売却時の経費の内容について、下記に順に説明します。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。
金額は、宅建業法で上限が決まっており、販売価格が、400万円を超える場合、
　　販売価格×３％＋6万円＋消費税
となります。

例えば、3,000万円の物件の場合、
　3,000万円×３％＋6万円＋消費税　＝　105.６万円
が仲介手数料となります。

これは、上限ですので、この金額を超えてはNGですが、下回る分には問題ありません。
ただ、通常は、上限の金額で設定する場合が一般的です。

また、
　売買契約時
と
　決済時
で、半分づつ支払いを依頼する不動産会社もあります。

売買契約に貼付する印紙代

売買契約には、収入印紙を貼付します。

売買契約書は、売主と買主のそれぞれが保管し、それぞれが、その収入印紙代を負担します。

金額的には、
　１千万円を超え５千万円以下のマンションの場合
は、
　1万円の印紙（軽減税率の適用後の金額）
となります。

（国税庁）不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

その他の支払い（状況に応じて）

その他、状況に応じて下記の費用が発生します。

住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンの残債がある場合は、マンション売却時に、
　残債を完済して、抵当権を抹消する
という手順が必要となります。

住宅ローンの残債がある場合の流れ

住宅ローンの残債がある場合は、売却時に、その金額を支払うことになります。

具体的には、
　売買代金を、住宅ローンの口座へ振り込む
　　↓
　そこから、住宅ローンの残債が処理される
ということになります。

また、その場合、
　事前に、金融機関に出向いて、住宅ローンの返済の手続き
を行っておくことが必要となります。

住宅ローンの残債がある場合の費用

残債を返済する際に、金融機関に支払う手数料

手数料の金額については、金融機関によって異なります。
事前に、手続きをする際に、確認しましょう。

抵当権の抹消

住宅ローンを組んだ際に、物件に、抵当権がつきます。
売買の際には、その抵当権を外す必要があります。
ローンの残債を支払ったタイミングで、司法書士さんにその手続きを行っていただきます。
ですので、事前に、司法書士さんに依頼するとともに、その為の費用が発生します。

また、抵当権を外した後の、所有権の移転登記については、買主側の費用負担となります。

マンション売却で、利益がでた場合

マンションを購入した際の金額と、売却した金額で、利益がでている場合は、
　税金を支払う必要
がでてきます。（譲渡所得税）

この場合、
　経費(購入時と売却時）
を差し引いて、利益がでているかどうかを判断します。

利益がでている場合は、
　確定申告
の際に、給与所得とは別に申告します。
いわゆる、
　分離課税
としての申告になります。

課税譲渡所得金額の計算方法としては、
　譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
となります。

ただ、マイホームを売って譲渡益があるなど場合は、
　「3,000万円の特別控除の特例」
があります。
適用要件の内容については、ちょっと細かいですが、下記となります。
（国税庁のHPより）

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。　

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。　

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。　

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。　

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。　

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。　　

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。　

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。　

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。　

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。　

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。　

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。　

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
特例の適用を受けるための要件　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm