一般媒介と専任媒介の違いは？どっちがいいの？

こんなテーマに関する記事です。

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マンションの売却の仲介を、不動産会社に依頼する際には、
　仲介の契約（媒介契約）
を取り交わします。

その、仲介の契約（媒介契約）には、
　一般媒介
と
　専任媒介
があります。

※さらに専任媒介には、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。

その違いはどこにあるのでしょうか？
また、実際、どちらを選択すればいいのか、気になるところです。

違いに関しては、
　一般媒介のほうは、契約内容のしばりが緩い
です。

また、どちらが良いかと言う点については、状況にもよりますが、
　信頼できる不動産会社を選定した上で、専任媒介にするほうが良い
と言えます。

下記に、順に説明していきます。

一般媒介と専任媒介の違い

一般媒介と専任媒介の大きな違いは、下記になります。

一般媒介；複数の不動産会社に、仲介を依頼することができる　
専任媒介；仲介を依頼する不動産会社は、1社のみになる

その他にも、下記の細かい点違いがあります。

一般媒介
・レインズへの登録義務はない（登録自体は、可能）
・売主への報告義務は任意
・媒介契約の期限の制約はない（3ヵ月を推奨）

専任媒介
・レインズへの登録義務がある
・売主への報告義務がある
・媒介契約の期間は3カ月以内

※レインズとは、不動産会社間のデータベースのことです。

依頼時の注意点

一般媒介で複数の不動産会社に仲介を依頼する場合と、専任媒介で依頼する不動産会社を１社にする場合では、売却活動中の売主の対応内容も変わってきます。

その内容について、下記に順に説明していきます。

情報のとりまとめに関して

一般媒介の場合

一般媒介で、
　複数の不動産会社に仲介を依頼する場合
の注意点としては、
　情報のとりまとめが煩雑になる
という点があります。

つまり、複数の不動産会社が同時並行で活動する為、
　現時点で申し込みがはいっているかどうか等
については、
　都度、売主に確認がはいる
ということになります。

特に、週末など、お客さんからの問合せがあるタイミングでは、不動産会社側としても、事前に状況を把握しておく必要があります。
ですので、一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼している場合は、それぞれから、売主側に、
　他に申込み等がはいっていないかどうか
の確認がはいる可能性があります。

また、申し込みがはいったら、
　売主から、仲介を依頼している他の不動産会社に情報を共有しておく必要
があります。

つまり、一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は、
　情報の共有に関して、売主側の手間がかかる
という点で注意が必要です。

専任媒介の場合

専任媒介のほうは、
　売主側の不動産会社が1社ですので、そこで情報のとりまとめ
ができます。

また、専任媒介の場合、
　物件の情報を、レインズという不動産会社間のデータベースに開示
します。
それを見た他の不動産会社からの問合せも、専任媒介を受けた不動産会社1社が対応します。ですので、航路津的な対応をすることができますし、情報の共有に関しての売主側の手間はかかりません。

※一般媒介の場合は、レインズの登録は、任意です。
もちろん、登録したほうが、買主が早く見つかる可能性が高まります。
ただ、一般媒介で複数の不動産会社に仲介の依頼をすると、上記にも記載しましたが、複数の不動産会社が同時並行で活動しますので、内見時の重複がないか、あるいは、申し込みがはいった場合の情報共有などのとりまとめをする不動産会社がありません。
ですので、都度、それぞれの会社から売主への確認がはいることになります。

一般媒介の場合は、レインズに登録するかを確認しましょう

一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は、
　レインズという不動産会社のデータベースに登録
をするのかどうかを確認しておきましょう。

一般媒介の場合は、レインズへの登録は任意です。
ですので、登録する義務はありません。

ただ、登録することで、他の不動産会社も、買主側の不動産会社として、お客さんを見つけてくる可能性がありますので、売却のタイミングが早くなることが期待できます。

不動産会社の中には、
　売主側と買主側の両方の仲介手数料を稼ぎたい
と考えて、レインズへの登録をしなケースも、実際に、見受けられます。

ですので、仲介を依頼する不動産会社を選定する際には、その会社の、
　取り組み姿勢や、予定している活動内容
を確認することが重要になります。

一般媒介で、複数の会社に仲介を依頼したほうが、良いのか？

お客さんの中には、
　一般媒介で、複数の不動産会社に仲介を依頼したほうが良いのでは？
とお考えの場合があります。

実際のところ、どうなのでしょうか？

結論からいうと、
　昔は、そのほうが良かった
が、
　現在は、あまり、意味がない
という状況です。

つまり、昔は、レインズという不動産会社間のデータベースがなかったり、ネットでの情報がなかったりといっ状況だった為、複数の会社に声をかけておくことが有効だったと言えます。

ただ、現状は、レインズで、不動産会社間の情報が共有できますので、複数の不動産会社への仲介の依頼は、正直、あまり意味はありません。

ただ、仲介を依頼する不動産会社の選定には、注意が必要です。
不動産会社もいろいろな会社がありますので、
　信頼できる会社
を選定することが、重要であると言えます。

一般媒介と専任媒介、どっちがいいのか？

では、一般媒介と専任媒介、どっちがいいのかについては、結論としては、
　信頼できる不動産会社で、専任媒介を取り交わす
という方法が良いと言えます。

専任媒介を取り交わすことで、レインズという不動産会社向けのデータベースへの登録も必須となりますので、それを見た不動産会社も販売活動を行うことになります。

売却活動の窓口も1社になりますので、そこで、情報のとりまとめも行うことになり、効率的と言えます。

また、実際の仲介の依頼をする際には、
　信頼できる不動産会社かどうか
という点が大変重要になります。

実際、不動産会社によって、レベルの差があります。
また、売買ではなく、賃貸管理や、賃貸の仲介をメインにしている不動産会社もあります。

少なくとも、マンションの売却に自信のある不動産会社を選定する必要があり、また、仲介を受けたあとも、しっかりと対応してくれる会社を選定する必要があります。

その為にも、複数の会社の対応を比較検討して、選定されることをお勧めします。

【参考】「専属専任媒介契約」について

専任媒介契約には、「専属専任媒介契約」という種類の契約があります。
こでは、専任媒介契約よりも、しばりがきつい内容となっています。

例えば、「売主が自分で買主を見つけてくること」に関して、
　専任媒介契約　　；OK
　専属専任媒介契約；NG
となっています。

つまり、売主が自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社に仲介手数料がはいらない為、専属専任媒介契約では、そのケースをNGとしている訳です。

通常は、専任媒介契約が多いのですが、専属専任媒介契約を提示してくる不動産会社の場合、必ず、仲介手数料がはいることを意図していますので、
　かなり、お金にシビアな会社
であるケースが想定されます。

ですので、専属専任媒介契約を提示してくる場合は、安心して任せることができる会社かどうかを慎重に見極められることをお勧めします。

媒介契約書の書面

媒介契約書の書面は、国交省で、ひな形を開示されています。

下記ページの、
◆宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
の箇所に、PDFがあります。

さいごに

マンション売却時の仲介を、
　一般媒介にするか、専任媒介にするか
については、
　信頼できる不動産会社を選定
した上で、
　専任媒介にする
ことが良いと言えます。

また、そのことで、不動産会社側のその物件に対する位置づけも変わってきます。
具体的には、一般媒介で複数の不動産会社に仲介を依頼しているような物件の場合は、実際のところ、その物件に対する
　優先順位が下がるリスク
もあるということです。

つまり、不動産会社側としても、専任媒介の場合は、必ず、売主側の仲介手数料が見込めますが、一般媒介で他の不動産会社も仲介している場合は、その会社が成約した場合、仲介手数料は入ってこなくなります。
ですので、状況によっては、他の専任媒介の物件を優先するケースもでてくることが想定されます。

ただ、そういった不動産会社側の思惑もさることながら、売主側にとって、もっとも注意すべきは、
　良い不動産会社を選ぶか
という点になります。

その為には、複数の不動産会社の中から、提案内容や対応内容を比較検討して選定されることをお勧めします。
その際、一括査定のサービスを利用する方法もあります。

以上、「「仲介の契約（媒介契約）」の、一般媒介と専任媒介の違い？どっちがいいのか？」についてでした。