マンション売却でいくら残るのか？知りたい

こんなテーマに関する記事です。

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マンションを売却した際に、結局、いくら残るのでしょうか？

実際に手元に残る金額としては、下記の２つの視点での判断となります。
・物件の引渡しのタイミング（決裁）
・税金の有無（譲渡所得の対象となるかどうか）

それぞれの内容について、下記にわかりやすく説明していきます。

マンション売却でいくら残るのか？

マンションを売却した際に、結局、いくら残るのかについては、
　まず、物件の売買した時点で手元に残る金額
と、
　その後、課税の対象をなった場合に、確定申告後に残る金額
の２つの段階でみていくことになります。

また、課税対象となった場合においても、
　特別控除の特例
を活用できる場合もあります。

物件の売買した時点で手元に残る金額

物件の売買時には、通常、下記の手順になります。
　
　・売買契約時
　　　・買主から手付金を受取る
　　　・収入印紙費用を支払う
　・物件の引渡時（決裁時）
　　　・買主から残金を受取る
　　　・不動産会社に仲介手数料を支払う

ですので、基本的には、
　物件売買代金　ー　経費（仲介手数料＋収入印紙費用）
が手元に残ることになります。

仲介手数料は、下記になります。

売買金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買金額×5％
200万円超から400万円以下	売買金額×4％+2万円
400万円超	売買金額×3％+6万円

※売買金額が低い物件については、売主側の仲介手数料を、「18万円 ＋ 消費税」を上限とすることができます。

また、収入印紙費用は、下記になります。

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円

また、住宅ローンの残債がある場合は、売買代金から残債を支払うことになり、その際に経費として、下記の費用が必要となります。
　・銀行に支払う手数料
　・抵当権の抹消費用

売買の時点では、残債分とこれらの経費を差し引いた分が手元に残ることになります。

税金の有無（譲渡所得の対象となるかどうか）

マンションの売却で、
　利益がでた場合
は、
　譲渡所得
となり、課税の対象となります。

下記の内容で算出した金額がプラスになる場合に、「利益がでた状態」となります。
　売却金額　ー　（マンション購入代金＋経費）

経費については、
　購入時と売却時の両方の金額を合算したもの
になります。

ですので、基本、購入時より低い金額で売却した場合は、課税の対象にはなりません。
逆に、物件が値上がりして、経費を差し引いたとしても、プラスになった場合は、課税対象となります。

ですので、
　税金を支払った後の金額が、最終的に手元に残る金額
ということになります。

課税対象の場合の金額

マンションの売却で利益がでた場合の税金の金額は、
　物件の所有年数で税率が変わる
ことになります。

その内容は、基本、下記となります。

所得の区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間※1	5年以下	5年超	10年超 （10年超所有軽減税率の特例適用の場合）※3
税率※2	39.63％ （内訳） 所得税：30.63％ 住民税：9％	20.315％ （内訳） 所得税：15.315％ 住民税：5％	1 ） 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 　14.21％ 　（内訳） 　　所得税：10.21％ 　　住民税：4％ 2）課税譲渡所得6,000万円超の部分 　20.315％ 　（内訳） 　　所得税：15.315％ 　　住民税：5％

※1 譲渡した年の1月1日に、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断します。
※2 税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされます。
※3 10年超所有軽減税率の特例は、マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまる場合に適用されます。

譲渡所得に対して利用できる特例

譲渡所得となった場合でも、
　特例
を活用することで、負担を軽減できる場合があります。

この特例には、条件がありますので、その内容を踏まえての活用となります。

居住用財産の場合、3,000万円の特別控除の特例があります。

居住用財産の場合、最大3,000万円の控除を受けられる特例です。
自らの居住を売却した場合が対象となりますが、下記のような注意点があります。

・住宅ローン控除等との併用はできない
・対象は、所有者が住んでいた住宅であること
・相続したマイホームは対象外になる

その他にも、細かい条件があり、詳細は、下記の国税庁のホームページに記載があります。

所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例

売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることを条件に、
　課税譲渡所得の税率が、14.21％まで軽減
されることになります。（但し、6,000万円以下の部分まで）

詳細は、下記の国税庁のホームページに記載があります。

特定の居住用財産の買い換えの特例

所有期間と居住期間が10年を超えている等の条件を満たしていて、且つ、自宅を買い替える場合、譲渡税金の納税を将来に繰り延べられる特例があります。

この場合、
　買い換えた住宅を、将来、売却する時に繰り延べ
することができます。

詳細は、下記の国税庁のホームページに記載があります。

確定申告について

マンションの売却で、課税対象になった場合は、
　確定申告
を行うことになります。
ですので、事前に準備しておくようにしましょう。

また、課税対象の場合で、特例の適用により実際の税金の支払いが無い場合でも、申告は必要になります。

逆に、
　そもそも、課税対象にならない場合
つまり、
　譲渡損失
だった際には、確定申告の必要はありません。
ただ、その際も、
　他の所得と「損益通算」
をしてその年の所得の黒字と赤字を相殺して、納税額の負担を軽減することができますので、状況に応じて、確定申告をしたほうがよいかを検討されることをおすすめします。

さいごに

マンションを売却した場合には、
　売却金額
がそのまま手元に残るわけではありません。

上記に記載したように、売却にかかる経費が必要となりますし、状況によっては、課税対象になる場合もあります。

ですので、最初に、
　売却価格を検討
する際には、そういった点も踏まえて、検討する必要があります。

以上、マンション売却でいくら残るかについてでした。