住宅ローンの残債がある状態で、 マンションの売却ができるのかを知りたい。
また、どんな注意点があるのかも把握しておきたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売却をお考えの際に、住宅ローンがまだ残っている状態だと、いくつか注意すべき点があります。それらの内容をわかりやすく解説しています。
マンションの売却相談を受ける際に、
「住宅ローンがまだ残っているのですが、売却はできるでしょうか？」
という質問を受ける時があります。
結論としては、
条件付きで可能
です。
つまり、
売却時（所有権の移転時）に、銀行からの借り入れを全て返済して、抵当権を抹消する
ということが必要となります。
「抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のことです。」
不動産の取り引きをする上では、
残債を一括返済して抵当権を抹消しないと、所有権の移転ができない
ので、そのことが条件となるわけです。
住宅ローンの残債がある場合は、一括返済して売却します。
売却代金で、一括返済してもOKです。
銀行からの借り入れを一括返済する際に重要になってくる点が、
・住宅ローンの残債額の確認
と
・売却価格の設定をどうするのか？
ということです。
また、売却の際には、経費も発生します。
ですので、住宅ローンの残債がある状態で、マンションを売却するケースとしては、
売却代金で、「住宅ローンの残債額＋経費」に対応できる場合
と
売却代金では「住宅ローンの残債額＋経費」に足りない場合
の２つのパターンが考えられます。
それぞえの内容と注意点について下記に説明していきます。
売却代金で、「住宅ローンの残債額＋経費」に対応できる場合
マンションの売却代金で、
住宅ローンの残債と売却に関わる経費
がまかなえる場合です。
いわゆる、「アンダーローン」と呼ばれる状態です。
このケースでのフローは、下記になります。
事前に、売主が住宅ローンを組んでいる銀行に、
住宅ローンの残債を一括返済する手続き
を行います。
そして、マンション売却の決済日・所有権移転の当日に、下記のことを行います。
・買主側の住宅ローンの実行
▼
・売買代金のうち、残債分を「売主が住宅ローンを設定している銀行口座」に入金
▼
・物件の抵当権を抹消
▼
・買主に所有権を移転
上記を、同日に行います。
また、抵当権の抹消は、売主側で行いますが、実際は、司法書士さんが対応します。
所有権の移転は、買主側の対応になります。
それを同じ日に行います。
売主側の銀行と、買主側の銀行が異なる場合が多く、売主側の銀行側の抵当権の抹消手続きを行い、その後、所有権の移転も行います。
ですので、同じ司法書士さんに依頼するほうが手続きがスムーズとなります。
通常、司法書士さんへの依頼は、不動産会社が対応します。
※売主側の抵当権抹消手続き費用は、売主側の負担となります。
住宅ローンの残債が、売却代金で対応できるかどうかが
ポイントのひとつとなります。
住宅ローンの残債額＋経費の「経費」について
売主側の経費としては、基本、
・仲介手数料（売買価格×３％＋6万円＋消費税）
・印紙代（売買契約書用。1,000～5,000万円の物件の場合は1万円。）
・抵当権抹消登記費用（登録免許税と司法書士への報酬）
・住宅ローン一括返済費用（銀行に支払う手数料）
になります。
このうち、仲介手数料の金額が大きいので、それらを含めて、売却金額で対応可能かどうか確認しておきます。
また、
売却価格の設定を途中で変更する場合
や、
価格交渉があった場合
もローンの残債と経費の金額を考慮しての判断になります。
売却代金で、「住宅ローンの残債額＋経費」に足りない場合
マンションの売却代金で、
住宅ローンの残債と売却に関わる経費
がまかなえない場合です。このケースでは、、
不足額を自己資金で対応
することになります。
いわゆる、「オーバーローン」と呼ばれる状態です。
自己資金での対応が難しい場合は、
・売却価格の設定を見直す。
（近隣の売却相場をチェックして、売却価格の設定が妥当かどうか再度確認します）
・売却タイミングを見直す。
（ローンの残債を減らしてから、再度検討する。ただ、経過年数によって売却価格も低くなるリスクもあります）
・自己資金を貯めてから再度検討する。
などの選択肢が考えられます。
住宅ローンの残債が、売却代金で対応できない時は、
どの選択肢を選ぶか、要検討となります。
いずれの場合も、状況をみての判断にはなります。
まとめ
住宅ローンの残債が残っている場合は、 上記にも記載しましたように、 売却価格の設定によっては、
状況によっては、自己資金からの持ち出し
になってしまうようなケースがあります。
ですので、慎重に検討することが必要となります。
不動産会社の中には、売却時の査定の際に、相場よりかなり高めの金額で査定するような会社もあります。
しかしながら、「査定価格」イコール「売却できる価格」ではありませんので、注意が必要です。
そのような場合は、途中で、販売価格を下げたり、あるいは、買主が価格交渉をするような可能性もあります。
ですので、少なくとも、実際の売買相場にあわせた価格帯で、売却時の計画をたてる必要があります。
少なくとも、同じマンションの直近の販売履歴データをチェックするなどして、実際、どれくらいの価格で売却できそうかを確認しておくと良いと言えます。
周辺の売買相場をチェックしておきましょう。
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以上、「マンションの売却 住宅ローンの残債がある場合」についての説明でした。
