マンション売却か、賃貸か、どっち？

こんなテーマに関する記事です。

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何らかの事情で、
　自宅マンションを使わなくなった場合
に、
　売却か、賃貸かを検討するケース
があります。

それぞれ、メリットとデメリット、注意点があります。

その際の検討手順と、注意点などについて、順に説明します。

最初に確認すべき事項

マンション売却か、賃貸かを検討する際に、まず、
　将来的に、再度、そこに住む可能性がどれくらいあるか？
の確認になります。

例えば、
　転勤などで、一時的に、引越しする場合
で、
　将来的に、再度、戻ってくる可能性
があり、その際に、
　同じ物件に住みたい
と言う場合は、売却ではなく、賃貸での対応ということになります。

その際の注意点としては、
　賃貸契約の種類と、「定期借家契約」あるいは、「一時使用賃貸借契約」にしておく
ということです。
これらの賃貸契約の場合は、売主都合で契約の更新をしないということができます。

ちなみに、普通借家契約の場合でも、正当事由があれば、売主都合での更新を拒否できますが、
　転勤などから戻ってくるというのが、正当事由にあたるかどうか
で、揉めるケースもあります。

ですので、こういった事情で賃貸にする場合は、
　賃貸契約の種類
に注意する必要があります。

売却か、賃貸かの違い

マンションを売却する場合と、賃貸にする場合のそれぞれの違いについて、順に説明していきます。

売却の場合

売却の場合は、ある意味、
　シンプルに考えること
ができます。

設定した価格で売却できれば、現金収入を見込めるということになります。
また、マンションを売却して利益がでた場合にも、マイホームとして居住していた住戸であれば、3000万円の特別控除が受けられます。
さらに、所有期間が10年を超えていれば所有期間10年超の軽減税率が適用されます。

注意すべき点としては、
　住宅ローンの残債
がある場合です。

予定している売却金額で住宅ローンの残債を支払うことができれば問題ありませんが、金額的に足りない場合は、
　自己資金で補填すること
になります。
ですので、資金計画に無理なないかどうかを確認する必要があります。

賃貸の場合

賃貸の場合は、いわゆる、
　収益物件
としての活用になります。

その際にも、メリットの他、いくつかの注意点があります。

賃貸にすることによる注意点

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンは、あくまで、自宅用の物件購入をする場合のローンになります。
しかしながら、その物件を収益物件としてしまうと、
　住宅ローン上、契約違反
ということになってしまいます。

ですので、マンションを賃貸で運用しようとする際には、事前に銀行に相談されることが必要になります。
その際、銀行側も転勤などの事情があれば、対応を検討してくれますが、内緒で進めてしまうと、後で、トラブルになるリスクもありますので、注意しましょう。
また、銀行の判断として、
　住宅ローンから事業用ローンへの借り換え
が必要なケースもあります。

マイホーム用の税控除が使えなくなる

自宅マンションを収益物件として運用する場合、
　住宅ローン減税の対象から外れる
という他に、
　自己居住用の住居を売却をする際、利益がでた際の売却時の3000万円特別控除が使えなくなる
　（自分が住まなくなった日から3年以降に売却した場合）
というデメリットがあります。
もっとも、3000万円特別控除に関しては、売却益がでた場合のお話しになります。

賃貸する前には、最低限の修繕は必要

賃貸物件として活用する際には、
　室内の汚れや、設備の故障など
があれば、修繕しておく必要があります。

その際に、修繕費の負担がありますので、その点も考慮して検討しましょう。

賃貸時の固定資産税、管理費、修繕積立金等は、所有者負担

固定資産税、管理費、修繕積立金等は、所有者が負担します。
ですので、基本、
　（年間賃料＋管理費）ー（固定資産税、管理費、修繕積立金等）
が、手元に残る金額になります。

また、賃貸物件としての管理を不動産会社に依頼する場合は、一般的に、
　賃料の3％～５％程度が、不動産会社に支払う手数料
となります。（不動産会社のよって異なります）

ですので、そういった点も含めて、検討する必要があります。

空室リスクがある

賃貸物件の場合、当然のことながら、
　空室リスク
があります。

空室の場合でも、管理費や修繕積立金などの経費負担はあります。
空室期間がつづくようであれば、賃料の設定変更などの検討するほか、募集する時期によっても空室リスクに影響がでます。

賃貸にすることのメリット

逆に、賃貸にすることのメリットもあります。

賃料による収入が見込める

賃貸で運用するということは、いわゆる、
　収益物件
ということになります。
ただ、上記に記載たように、
　経費や、あるいは、借り入れがある場合
は、それらの数字も踏まえた上で、メリットがあるかどうかの判断をすることになります。

賃貸関する経費を、必要費用として計上できる

賃貸収入は、不動産所得になり、確定申告することになります。
賃貸収入から、賃貸にかかる費用を差し引いたものが、不動産所得となります。
不動産所得は、他の所得（給与所得、事業所得、雑所得）と損益通算をすることができます。

さいごに

マンションを売却するのか、賃貸にするのかについては、上記に記載したように、
　状況によって、メリット、デメリット
も変わってきますので、一概に、どちらが良いかの判断はできません。

ご自身の状況にあわせての判断になります。

また、賃貸にする場合は、
　事前にしっかりと金額的なシュミレーション
を行うとともに、空室リスクにも備えておく必要があります。

また、住宅ローンの残債がある場合は、必ず、事前に銀行に相談することを忘れないようにしましょう。

以上、マンション売却か、賃貸かについてでした。