マンション売却時の「代理」って何？

マンション売却時の
　「代理」
について知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンションの売却を、稀に、代理で行うケースがあります。この「代理」の場合は、売主側のリスクを伴う場合がありますので、注意が必要です。それらの内容について、わかりやすく説明します。

マンションの売買の際に、
　「代理」
という言葉を聞く場合があります。

不動産の売買における「代理」については、大きく、２つのケースがあります。

・不動産会社が、「仲介」ではなく「代理」の形態で物件を販売する場合
・売却の手続きを、売主の事情により「代理人」が行う場合

それらの内容について、下記に説明します。

また、個人がマンションを売却する際は、基本的、
　不動産会社は、「仲介」の形態
で、
　売却の手続きは、売主本人が行う
ことをお勧めします。

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不動産会社が、「仲介」ではなく「代理」の形態で物件を販売する場合

不動産会社が、
　「代理」
の形態で物件の販売を行うことがあります。

一般的には、
　新築マンションの場合
に、この形態をとることが多くなります。

例えば、新築マンションの販売資料に、
　売主：〇〇不動産
　販売代理：〇〇不動産販売
といったような記載があるケースです。

こういった場合、
　販売会社が、売主の立場で、契約一切をとりまとめる
ということになります。

ちなみに、代理の場合でも、買主側には、
　仲介手数料が必要な場合
があります。
つまり、代理は、売主と同じ立場で売買契約をするのですが、売主と同一では無い為、仲介手数料を請求しても問題ないとう解釈になります。

では、個人が自宅マンション（中古マンション）を売却する際に、不動産会社が「代理」で販売することもあるのでしょうか？
実際には、不動産会社は、「仲介」という立場になりますので、「代理」になることは、ほとんどありません。

また、仮に、不動産会社が売主の代理となった場合、その不動産会社は、売主と同じ立場で　買主との売買契約を取り交わすことができる
為に、売主にとっては、リスクはあっても、メリットは無いと言えます。

ですので、もし、仲介を依頼した不動産会社が、
　「代理」の形式にしてほしい
と提案してきたら、その不動産会社は避けたほうが賢明と言えます。

売却の手続きを、売主の事情により「代理人」が行う場合

売主側の事情で、売買契約の取り交わしができないような場合に、
　代理人に委任する
という場合があります。

もちろん、その際は、信頼できる人を代理人にする必要があります。
ただ、なるべく、代理ではなく、
　売主本人
が契約をされることをお勧めします。

代理人に委任する場合

代理人に委任する場合には、下記のようなケースがあります。

不動産が遠方にある場合

既に引っ越し済みで、対象となるマンションが遠方にある場合などで、売買契約に立ち会えない状況の際に、代理人をたてるケースがあります。
ただ、そのような場合でも、実際は、
　売買契約を持ち回り
で行うことで対応できます。

売主が海外に住んでいる場合

売主が海外に住んでいて、国内に帰ってくるのが難しい場合に、代理人をたてる場合があります。

共有名義の物件の場合

所有権が共有になっている物件の場合、売買契約の署名も、共有名義それぞれの署名捺印が必要となります。
売買契約の際に、名義人の日程調整が難しい場合などでは、名義人のひとりに、委任代理人の手続きをしておけば、そのひとだけで売買契約の手続きを進めることができます。

代理人委任時の手順

代理人委任する際には、代理権委任状が必要となります。
代理権委任状には、
　どの範囲までを代理人に権限を委任するかについて明確に記載
しておく必要があります。

代理権委任状に記載する内容としては、一般的に、下記事項となります。

・土地の表示項目（所在、地番、地目、地積など）
・建物の表示項目（所在、家屋番号、種類、構造、床面積など）
・委任の範囲（不動産売買契約の締結に関する権限、手付金や売買代金の受領等に関する権限、引渡しに関する権限など）
・代理人の住所氏名の表示
・委任者（所有者本人）の住所氏名の署名・押印（実印）
・書面日付　など

また、あわせて、下記の書類も必要となります。

・委任者（所有者本人）の印鑑証明書（3か月以内のもの）、実印、住民票
・代理人の印鑑証明書（3か月以内のもの）、実印
・代理人の本人確認書類（運転免許証などの写真付き身分証明書）など

さらに、所有権の移転手続きの際には、通常、司法書士さんが本人確認を行います。

委任状の注意点としては、
　委任する範囲を明確にしておく
ということです。
逆に、
　権限のすべて、あるいは一部を記載しないような委任状
いわゆる、「白紙委任状」と呼ばれる形式は、非常にリスクのあるものになりますので、くれぐれも注意する必要があります。
また、書面上、
　「一切の件」
という表記も使わないようにしましょう。