マンション売却する際の、
依頼先を選ぶ際のポイント
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションの売却を検討する際、どの不動産会社に依頼するのかは、悩ましいところです。ここでは、 マンション売却時の不動産会社選びのポイントについてわかりやすく説明しています。
マンションを売却する際、
どこに依頼すればいいのか？
は、悩ましいところです。
つまるところ、
信頼できる不動産会社に依頼する
というのが正解なのですが、では、
信頼できる不動産会社を選定するポイント
は、どにあるのでしょうか？
信頼できる不動産会社を選ぶ時の主なポイントとしては、
・そのエリアでのマンション売買の実績がある
・会社の姿勢
・担当者の対応品質
といった点をあげることができます。
また、その他の観点として、
・大手不動産会社か、地元の不動産会社か？
・査定内容を見る際の注意点
がります。
それらの内容について、下記に順に説明していきます。
そのエリアでのマンション売買の実績があるかどうか
不動産会社の場合、会社ごとに、
取り扱う領域
が異なっています。
例えば、
売買の仲介を主体する会社
もあれば、
賃貸物件の仲介や、その管理
あるいは、
投資物件
をメインに扱っている会社もあります。
ですので、マンションの売却を相談する場合は、
売買の仲介に強い不動産会社
で、且つ、
そのエリアのマンション売買の実績がある会社
の中から選定するということが前提となります。
マンション売買の実績や、そのエリアでの現在の販売状況をチェックする際には、
その会社のホームページで、現在の取り扱い中の物件と、その物件についての内容
を確認しましょう。
掲載しているマンション物件が多いと、それだけ、マンション売買にも力をいれているということを伺い知ることができます。
また、記載している物件の説明についても、
その物件の内容を確認して、良い点、注意すべき点などがしっかりとに説明されているかどうか
を見ることで、
・物件の良し悪しをきちんとチェックしている
・丁寧な営業をしているかどうか
といったことがわかります。
会社の姿勢
不動産会社それぞれで、
会社の姿勢
も大きく異なってきます。
簡単にいうと、
顧客目線の姿勢かどうか
と、
営業的な姿勢のほうが強いかどうか
で判断することができます。
顧客目線の姿勢かどうか
不動産売買の場合、取引上のトラブルも、それなりに多いのが実情です。
その原因は、
・売主側
・買主側
・不動産会社
・複数の要因
と様々ですが、不動産会社に要因がある場合、そういった会社は、同じようなトラブルを起こす傾向にあるといって良いでしょう。
大きなトラブルの場合、裁判までもつれる可能性もありますが、そこまでいかなくても、
嫌な思いをする
といったレベルで取引が終わる場合もあります。
少なくとも、そういった不動産会社は避ける必要があります。
トラブルが多い不動産会社の場合、
顧客の立場に立って物事を考えていない場合
が見受けられます。
つまり、
自社の都合を優先して、物事を進めようとする傾向にある
ということです。
そういった会社の場合、
相手の状況の確認、ヒアリングがなおざり
になったり、
物事を決める際に、相手の意思を尊重しない
といった対応になりがちです。
ですので、実際に仲介を依頼するかどうかを判断する際には、
その不動産会社の対応姿勢
を十分チェックして判断する必要があります。
営業的な姿勢のほうが強いかどうか
営業的な姿勢のほうが強いかどうかについては、上記の顧客目線の姿勢かどうかについてとも関連しますが、要するに、
顧客の利益より、不動産会社自身の利益を優先する
といった姿勢のケースです。
そのような場合、例えば、
値引きをしてくるような買主がいた場合に、売主に不利な価格であっても、強引に話しをまとめようとする
といったケースや、
売却価格の設定を、一方的に決めようとする
といった行動をとるケースがあります。
つまり、
はやく成約をして、仲介手数料による売り上げを見込みたい
という考えで、強引に進めようとするわけです。
そういった姿勢の場合、やはり、売主の立場で物事を考えていない不動産会社と言えます。
担当者の対応品質
不動産会社に仲介を依頼する際には、結局、
担当者の対応
によって、その評価が大きく変わってきます。
担当者の対応品質を確認する視点としては、
上記の会社の姿勢と同じく、顧客目線での対応ができているか
ということの他、
不動産売買についての専門知識があるかどうか
でみていくことになります。
前者については、
・適切な提案ができているか
・提案時の根拠がわかりやすく説明できているか
といったことはもちろん、
・連絡、報告などがしっかりできているか
といった基本的な事柄を含めて判断していきます。
なかには、基本的なことができない担当者もいます。
後者については、少なくとも、
宅地建物取引士の資格
を保有しているかどうかをチェックします。
宅地建物取引士の資格をもっていることで、基本的な知識を知っているということにはなります。
その上で、
実務経験による見識があるかどうか
といったことが重要になってきます。
見識が低いと、後々、トラブルの原因になったり、売買契約上の問題が発生するリスクもありますので、注意が必要です。
また、資格があったとしても、いい加減な対応をする担当者も存在します。
何かわからないことがあったとしても、
その場で適当な回答をする担当者
ではなく、
しっかりと調べてから回答する対応担当者
が信頼できると言えます。
その他の観点
その他の観点といては、以下のようなポイントがあります。
大手不動産会社か、地元の不動産会社か？
不動産会社を選ぶ時には、
大手の不動産会社か、地元の中小規模の不動産会社か
という問題があります。
結論から言うと、やはり、
その会社の担当者と実際に話しをしてみての判断
ということになります。
大手の不動産会社の場合、会社の知名度はあるものの、中には、
売り上げ優先
の姿勢のところもあり、また、
「物件の囲い込み」が問題になった会社
もあります。
「物件の囲い込み」とは、仲介で預かっている物件に関して、
他の不動産会社からの問合せに、虚偽の申告（既に申し込みがはいっているなど）
をして、他の不動産会社が買主を見つけてくることを妨害するような行為のことです。
そうすることで、買主と売主の両方から仲介手数料をとろうとするわけです。
そういったことをする会社は、
売主に対しても、いい加減な対応をするリスク
もあります。
また、地元の中小規模の不動産会社の場合も、
同様の不誠実な対応をする会社
も存在します。
つまり、
いい加減な対応をする会社、担当者
は、大手、中小を限らず、存在するわけです。
ですので、実際に仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際には、複数の先を比較検討することが大切になってきます。
また、仲介を依頼する際には、媒介契約を取り交わしますが、通常は、
３か月ごとの更新
となります。
ですので、３か月後の更新の際に、他の不動産会社に切り替えるという方法もあります。
査定内容を見る際の注意点
物件の「査定内容」からも、その不動産会社の姿勢を読み取ることができます。
査定とは、
その物件の価値を算定し、その結果、いくらで売却できそうかを提示すること
です。
査定に算出根拠は、いくつかの方法がありますが、実際の売却予想価格を算出するには、
取引事例比較法
と呼ばれる、
周辺の類似している物件の取引事例をもとに査定価格を算出する方法
が、現実的な数字になります。
しかしながら、不動産会社によっては、
実際の相場より高い価格
で査定をする場合があります。
売主にとっては、
高く売却してくれる
と思い、その会社に仲介を依頼したい気持ちになります。
つまり、そういった高い査定をする不動産会の中には、売主のそういった心理を狙って、
売主との媒介契約を取り交わす目的で、「高い査定金額」を提示する
ということするケースがあります。
そういった場合、結果的に、
相場とかけ離れた金額での成約は難しい
ということになります。
物件を買う側の立場で考えれば、簡単にわかることです。
しかしながら、媒介契約目的で、相場とかけ離れた金額で査定するような不動産会社は存在しますので、注意が必要です。
売主側も、少なくとも、
類似した物件の直近の売買相場
については調査し、判断できるようにしておくべきと言えます。
さいごに
マンション売却の際に、
どの不動産会社に相談すればいいのか
については、判断が難しいところもありますが、上記に記載したような点にも注意して、判断すると良いでしょう。
また、ネットから、
複数の不動産会社に一括で査定できるサービス
もありますので、そういったサービスを利用するのも、ひとつの方法です。
ただ、こういったサービスを利用する際には、
利用者は無料
ですが、不動産会社のほうではコストが発生しています。ですので、査定を依頼した不動産会社は、できるだけ実際に仲介業務をしたいというと考えます。ですので、
単に査定だけしたい
ということではなく、
査定の後に、実際に売却活動の予定がある
という場合にのみ、活用すべきです。
また、一括査定のサイトも複数ありますので、どのサービスがいいのかも迷うところです。
ちなみに、下記のサービスは、ＮＴＴグループの会社が運営していますので、比較的信頼できると言えます。
あるいは、大手の不動産会社であれば、三井のリハウスが比較的知名度があります。
以上、「マンション売却についてどこがいいのか」についてでした。
