マンション売却時に
課税対象となるケース
につおいて知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却時に、譲渡所得の対象となった場合は、税務署への申告が必要となります。ただし、自身の居住用の住宅の売却の場合は、その条件によって、軽減税率の特例があります。それらの内容について、わかりやすく説明しています。
マンションを売却した後に、
課税対象になる場合
があります。
マンションを売却する際には、そのようなケースも想定して、売却の検討をする必要があります。
税金が発生するケースとしては、
マンションを売却した際に利益がでた場合
に課税の対象となります。
利益がでているかどうかの計算をする際には、マンション取得時や売却時の経費分を差し引いて計算することになります。
また、ここで注意しておきたいのが、
建物に関しては、経過年数に応じて、価値が減少していくという考え方
する関係マンションを取得した時点の建物部分の金額から、減価償却費相当額を差し引く必要があるということです。
つまり、経過年数に応じて、取得費の部分が少なくなるということになります。
そのことを踏まえて、売却時に利益がでているかどうかを計算します。
また、課税の対象になった場合は、
確定申告で、「不動産所得」として申告
することになります。
下記に、それらの内容についてわかりやすく説明します。
マンション売却時に課税されるケース
マンションを売却した際に、課税の対象となる条件としては、
譲渡所得がプラスになった場合
ということになります。
譲渡所得と譲渡の意味
譲渡所得
譲渡所得とは、国税庁のページによると、
一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得
をいいます。
ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。
マンションの売却の場合は、
土地、建物の資産を譲渡
することに該当します。
譲渡
また、「譲渡」とは、同じく国税庁のページによると、
有償無償を問わず、所有資産を移転させる一切の行為をいいますので、通常の売買のほか、交換、競売、公売、代物弁済、財産分与、収用、法人に対する現物出資なども含まれます
とあります。
つまり、売買以外の行為も含まれる為、「譲渡」という表現をしているわけです。
課税金額の算出方法
課税金額を算出する際には、
２つのステップ
を踏むことになります。
１つめのステップ
→対象となる金額を算出します。
２つめのステップ
→実際に課税される金額を算出します。
ここでは、１つめのステップで算出した課税対象額に、
指定の税率を掛ける
ことで、実際に課税される金額を算出します。
また、税率に関しては、
対象となる不動産の所有期間によって、その数値が変わる
という税法上のルールにもとづいて、計算をします。
１つめのステップ；対象となる金額を算出
課税の計算をする際の対象となる金額は、下記の計算式となります。
譲渡所得 ＝ 収入価格－ 取得費 － 譲渡費用
譲渡所得；マンションを売却した金額
収入価格；マンションを売却した金額
取得費 ；土地、建物を取得した際の金額。
建物に関しては、取得した金額から減価償却分をマイナスします。
マンションの場合、建物分については、減価償却の対象となります。
ちなみに、建物の取得費の減価償却は、下記の計算式となります。
建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数＝ 減価償却費相当額
償却率 ；マンションのような鉄筋コンクリート造では、「0.015となります。
経過年数；経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
また、減価償却費相当額は、建物の取得価額の95パーセントを限度とします。
ここでの注意点としては、
減価償却は、あくまで、建物部分を対象としている
ということです。
例えば、4,000万円でマンションを購入した場合、その金額は、
土地と建物
の合算の金額ということになります。
ですので、4,000万円で購入したマンションの場合、減価償却費を計算する際には、
建物相当部分の金額
が対象となります。
その際、例えば、
4,000万円で購入したマンション
の場合に、
土地と建物の割合をどのようにすれば良いのか
が問題になってきます。
その方法としては、一般的には、
・マンションの購入時の契約書の内容で確認する
・固定資産税評価額の割合に応じて算出する
・建物の標準的な建築価額表から求める方法
などがあります。
建物の標準的な建築価額表から求める方法に関しては、
建物の標準的な建築価額表
に記載の内容を参考にします。
あるいは、税務署や税理士さんに相談してみても良いでしょう。
（例）減価償却費の計算例
マンションの建物部分の割合が、2,000万円だったと仮定した場合は、
2,000万円×0.9×0.015× 20＝ 540万円
が、 減価償却費相当額となります。
２つめのステップ；実際に課税される金額を算出
課税金額は、
譲渡所得 × 税率
で算出します。
この税率に関しては、
不動産を所有した期間
で、
短期；所有期間が、5年以下
長期；所有期間が、5年超
に分かれます。
それぞれ、下記の税率となります。
短期譲渡所得 合計 39.63%
（内訳）
所得税率 ； 30％
住民税率 ； 30％
復興特別所得税；所得税額の2.1%
長期譲渡所得 合計 20.315%
（内訳）
所得税率 ； 15％
住民税率 ； 5％
復興特別所得税；所得税額の2.1%
短期譲渡所得の場合、税額がなんと、、
39.63%
です。
関西人なら、「どんだけ高いねん」と言うであろう高額な税率設定です。
課税対象になるような場合は、少なくとも、
5年を超える期間は所有して、それから売却を考える
というほうが現実的と言えます。
特例について
その特例の条件としては、
・売る相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
・売却をした年の前年と前々年に3000万円特別控除や繰越控除の特例を受けていないこと
という要件も必要となります。
また、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
軽減税率の特例
要件によっては、長期譲渡所得の税額が
・6000万円以下の場合：長期譲渡所得×10％
・6000万円を超える場合：（長期譲渡所得-6000万円）×15％+600万円
に低減されます。
要件の内容は、下記になります。
・自身の居住用の住宅の売却
・売る相手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
・売却をした年の前年と前々年に3000万円特別控除や繰越控除の特例を受けていない
この場合も、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
まとめ
マンションを高額で売却した場合、それはそれでうれしいのですが、課税の対象となった場合は、
申告をして、税金を納める必要
がでてきます。
ですので、マンションの売却を検討する際には、
課税対象となるかどうか
も含めて、事前に認識をしておくことが大切になってきます。
また、上記にも記載したように、物件の所有期間に関して5年以下か5年超で、税率が大きく変わってきます。
ですので、もし、5年以下での売却をお考えで、課税対象になるような場合は、売却時期を先にずらすことが可能かどうかもあわせて検討しておくと良いと言えます。
以上、マンションを売却して、税金が発生するケースについての説明でした。
