マンション売却で、
なかなか売れない場合
には、どう対応すればいいのか知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却で、成約に進まない場合があります。そんな場合の対応策について、ケースごとにわかりやすく説明しています。
マンションの売却が、なかなかうまくいかない場合があります。
その際には、基本的に、
その原因は何か
を想定した上で、
対応策
を考えていくということになります。
例えば、一般的な対応策としては、
売却価格の見直し
もしくは、
不動産会社を変更する
といったことがあります。
ただし、状況によって、他の対応策も考えられますので、それらの内容について下記に整理していきます。
売れない場合の原因は？
マンションの売却が、思うように進まない場合、いくつかの要因があります。
それらの内容について、見ていきましょう。
そもそも、成約までの時間がかかる物件
一般的に、マンション売却で、成約までの期間は、
2.5～3か月前後
が平均となっています。
しかしながら、そのマンション自体に、
マイナス要因がある場合
は、どうしても、成約までに時間がかかる可能性が高くなります。
そういったケースでは、
ある程度の期間をかけて売却活動を行う
ということも、対応策のひとつとなります。
もっとも、その場合は、最初の段階でそういったつもりでスケジュールを考えておくことになります。
売却価格の設定が、相場に比べて高い
設定している「売却価格」が、
周辺の類似マンションの相場
に対して高い設定の場合は、結果、なかなか成約につながらないという状況になる可能性が高くなります。
マンションを買う側としても、よほどの事情がない限りは、あえて、割高のマンションを購入することはしないからです。
「売却価格」を相場に比べて割高にしてしまっている理由としては、
・不動産会社の提案による
・住宅ローンの関係で、そうせざるを得ない
・売主側も、周辺の相場を知らない
などがあります。
ですので、念のため、売主側でも周辺の相場をチェックすることか大切になってきます。
その上で、対応策としては、
売却価格の設定の見直し
をするということになります。
【補足】不動産会社の提案で、売却価格が割高になっている場合
上記のうち、特に、
不動産会社の提案で、売却価格が割高になっている場合
は、そもそも、不動産会社の認識がズレている可能性もあります。
その際、よくあるのが、
査定の際に、高い金額で査定をしたために、売却価格が割高になっているケース
です。
高い金額で査定する理由としては、
売主から仲介の依頼が欲しい
からというのがほとんどです。
ですので、査定金額が高くでも、根拠のない金額であれば、全く意味がないばかりか、実際の売却時に、無駄な時間をかけることにつながりかねません。
そういった場合は、
媒介契約（通常は、3か月）の更新
の際に、不動産会社の見直しも含めて検討するという対応策になります。
状況別の対応策
なかなか成約につながらない場合でも、状況的にいくつかのパターンにわかれてきます。
下記に、状況別の対応策について記載しています。
問合せ自体が少ない
不動産会社は、売却の仲介の依頼を受けたあとは、
定期的に、活動内容を報告する義務
があります。
その内容は、媒介契約書に記載がなされています。
報告内容を確認するなかで、物件の問合せが少ない場合、その原因として、
・掲載している媒介
・価格設定
などが考えられます。
掲載している媒介
物件情報を、どのような媒介に掲載しているのかによって、問合せの件数も大きく変わってきます。
その会社のホームページの他、大手の不動産ポータルサイトへの掲載で、告知がなされているかを確認しておきましょう。
大手の不動産ポータルサイトは、
アットホーム
スーモ
ホームズ
があります。
全ての媒介に掲載する必要はありませんが、少なくとも、中古物件の情報が多いアットホームには掲載しておかれることをお勧めします。
また、レインズという不動産会社間のデータベースに登録がなされているかも確認しましょう。
レインズに登録すると、他の不動産会社もその情報を見ることができ、買主を見つけてきてくれることが期待できます。
レインズへの登録は、
・専任媒介は、必須
・一般媒介は、任意
となっています。
価格設定
価格設定が、相場より割高になっている場合も、問合せが少ない原因になります。
なかには、割高な物件でも、
値引きの相談をすることを前提に問合せ
をする方もいますが、割合的には少数です。
ですので、ある程度、
周辺の相場にあわせた価格設定
になるように見直しをすることが対応策になります。
問合せはそれなりの件数あるが、成約につながらない
問合せ件数自体はそれなりにあり、また、内見もなされいるが、
なかなかその先に進まない
という場合があります。
そのうち、
買主側の事情
による場合は、理由が明確です。
例えば、住宅ローンの審査が通らなかったといった場合です。
しかしながら、それ以外の場合は、
・物件自体に原因がある
・営業面の理由
といったことが考えられます。
物件自体に原因がある
物件自体の原因としては、
周辺環境、建物の状態、マンションの管理面、室内の状況、ベランダからの眺望、告知事項など
といった様々な理由があります。
もちろん、買主側としては、そういった面も含めて、価格面とも見合わせて、検討していくことになります。
ですので、
マイナス要素を考慮して、価格面の見直しをする
といった対応策になります。
あるいは、しばらく現状で様子をみるという選択肢もあります。
営業面の理由
問合せや内見はあるものの、
問合せ時や内見時の、接客があまり良くない
という理由で、なかなか先に進まないというケースがあります。
その場合、実際に対応するのが、
売却を依頼した不動産会社
の場合と、
レインズを見て対応している別の不動産会社
の場合があります。
どちらが対応しているのかは、活動内容の報告をみての判断になります。
また、実際に、どのように対応しているのかについては、居住中で売却する場合はわかりますが、既に空き家の場合は、その場に立ち会わないとわかりません。
ですので、状況によっての判断ですが、少なくとも、
仲介を依頼している不動産会社の対応に不安がある
といった場合は、
媒介契約の更新時に他の不動産会社に切り替えることを検討する
という対応策になります。
さいごに
マンション売却で、なかなか売れない場合、いくつかの要因が考えられますので、上記に記載したような状況にあわせての対応となります。
もしくは、
もうしばらく様子をみて判断する
ということも、ひとつの方針になります。
その場合においても、
その後のスケジュール感
例えば、
あと3か月くらい様子をみて、そのあとの対策も事前に想定しておく
といったことも大切になってきます。
いずれにしても、いくつかの選択肢が考えられますので、それらを比較しながら検討していきましょう。
以上、マンション売却で、売れない場合の対応策についてでした。
