マンションを
高く売る方法
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
マンションを売却する際に、「高く売る方法」はあるのでしょうか？
現実的には、極端に高く売ることは難しいでしょう。しかしながら、なるべく高く売る為に注意すべき点があります。それらの内容について、わかりやすく説明しています。
マンションを売却する際には、通常、
なるべく高く売りたい
と考えます。
しかしながら、実際のところ、
買い手側は、なるべく、安く買いたい
と考えていますので、取引上、
売り手と買い手の「利益相反」する状況で、売買を行っていくこと
になります。
もっとも、このことは、他のビジネス上の取引でも共通することになります。
また、買い手側は、通常、
そのマンションや、周辺の類似物件の販売中の物件や、直近の販売履歴
をチェックして、
その価格帯を参考に、価格がある程度「適正」かどうか
を判断します。
昨今は、過去の販売履歴も、ネットでチェックすることができますので、買い手側も、客観的なデータを参考に検討することができます。
ですので、相場と比較して、あまりに高い価格の場合は、購入を控えるのは当然の流れといえます。
ですので、マンションを高く売る場合の考え方としては、
そのマンションの売買相場の価格帯
のなかで、
高めの設定をする
ということが現実的な対応となります。
ですので、同じ理由で、不動産会社に査定を依頼する場合も、注意が必要となります。
例えば、不動産会社の査定などで、
極端に高い価格を提示
したり、
「高く売ることができます」といった提案
があった場合は、疑ってかかる必要があると言えます。
実際、売却時に、売買相場とかけ離れた高い金額を設定しても、
はたして、その金額で購入する人がいるのか？
ということを考えれば、判断できます。
そういった点も踏まえて、具体的な手順について説明していきます。
マンションを高く売る為の手順
マンションを高く売るためには、現実的には、
実際に買い手が現れそうな価格帯
のなかで、売却金額を設定することが前提となります。
売主が高く売りたいと考えても、買い手が現れなければ、意味がないからです。
ただ、その価格帯のなかで、
高めの金額設定から売却をスタートする
ことと、
価格交渉があった場合の対応を事前に決めておく
ということで、ある程度、高めの価格を維持することが期待できます。
具体的には、下記の手順で進めることになります。
それぞれの内容について、順にみていきましょう。
売却予定のマンションと、周辺の類似物件の「過去の販売履歴」をチェックする
まずは、
売却予定のマンション
の過去の販売履歴のデータをチェックします。
過去の推移をみると、
実際に売却できる価格のイメージ
をもつことができます。
ここでの注意点としては、
・物件によって、属性が異なる
・同様の物件でも、価格帯に差がある
・年代によって傾向がある
ということです。
物件によって、属性が異なる
同じマンションの物件でも、
階数の違い
間取りの違い
平米数の違い
によって、その価格設定も異なってきます。
階数に関しては、低層階は、ベランダからの眺望の点で、価格設定の際にはマイナス要因となります。
間取りに関しては、当然、３ＬＤＫより４ＬＤＫのほうが高額になります。
ですので、価格を見る際には、
平米単価
に換算して、相場観をチェックすることになります。
また、採光面（ベランダの向き）についても価格に影響します。
例えば、採光面が西向きの場合は、南向きの物件に比べてマイナス要因となります。
過去の販売履歴については、下記のサイトなどでチェックすることができます。
同様に、現在、販売中の物件の販売価格をチェックする
現在、販売中のマンションについては、
大手の不動産ポータルサイト
でチェックすることができます。
アットホーム、スーモ、ホームズといったサイトです。
特に、同じマンションで販売中の物件があった場合、その物件の価格設定に影響を受けることになりますので、注意しましょう。
平米単価を調べる
上記にも記載したように、マンションの場合、物件によって、同じ間取りでも、
平米数
が異なりますので、基本、価格を見る際には。
平米単価
で比較します。
ですので販売価格のデータをチェックする際には、
平米単価
に換算してチェックするとともに、
階数や採光面
といったその物件の属性もあわせて、比較、整理します。
売却予定のマンションの想定価格帯を算出する
上記で調べたデータを整理して、
売却予定のマンションの想定価格帯
を算出します。
販売データついては、同じような物件の場合でも、
販売価格の「幅」
がありますし、また、
時期によっても、価格帯のブレ
があります。
ですので、そういった点も踏まえて、おおよその想定価格帯を算定します。
想定価格帯を参考に、「高めの金額」で売却価格を設定する
導きだした想定価格帯をもとに、
実際の売却価格
を設定します。
もちろん、想定価格帯は、あくまで参考ですので、売却開始時期には、
多少、強気の設定でスタート
しても問題ありません。
売却価格の設定は、売主の決めることです。
ただ、あまり高すぎても、成約につながる可能性が低くなりますので、状況に応じての判断になります。
また、様子をみて、途中で価格を変更する可能性もありますので、それを踏まえて価格設定を行うことになります。
価格交渉があった場合の対応を検討する
買い手側から、価格交渉をしてくる可能性もあります。
その場合の対応も、事前に検討しておくと良いでしょう。
対応の方針としては、
・価格交渉には応じない
・一定の範囲で応じる
といったパターンがあります。
価格交渉には応じないというのも、方針のひとつです。
ある程度、高い価格を維持する為にには、価格面の妥協をしないとい方法も有りです。
また、価格交渉に応じる場合でも、その範囲を決めておくと良いと言えます。
あるいは、売却開始から１ヵ月程度は様子をみて、価格交渉に応じるとしても、その後にするといった考え方もあります。
不動産会社の査定が極端に高い場合
不動産会社の中には、査定の際に、
売買相場よりかなり高い金額で査定をしてくるケース
もあります。
査定金額が高くても、実際に買い手がつかなければ、それこそ、
絵に描いた餅
になってしまいます。
ですので、そういった査定はあまり意味がないと言えますし、そのような査定をする不動案会社は、信用面での疑問が残ることになります。
極端に高い査定金額を提示する理由とは？
では、なぜ、不動産会社のなかには、
売主を期待させるような高い「査定」をする会社
があるのでしょうか？
その理由は、高い査定をすることで、
売主との媒介契約（仲介の契約）
をすることを目的としているからです。
ただ、高い査定金額のまま、売却価格を設定しても、買い手が見つかる可能性は低いため、結果的には、
途中で価格を下げるなどの対応
をするということになってしまいます。
さいごに
マンションを高く売る方法としては、まず、
成約する見込みのある、現実的な価格幅
をチェックして、
そのデータを参考に、なるべく、高めの価格から売却をスタートする
ということが、実際の対応となります。
また、買い手からの値引き交渉についても、
対応しない
あるいは、
一定の範囲での対応
といった方針をしっかり固めておくことが重要と言えます。
また、いずれの場合も、不動産会社との相談のなかで方針を決めることになりますので、
信頼できる不動産会社を選定する
ことが大切になってきます。
不動産会社を選ぶ際には、複数の会社を比較検討することが重要です。
その際に、一括査定サイトを活用する方法もあります。
一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。
例えば、下記の「Home４U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。
また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。
以上、マンションを高く売る方法についてでした。
