マンションの売却を依頼する際に、不動産会社と取り交わす
「仲介（媒介）の契約」の種類
について知りたい
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却の際に、不動産会社と取り交わす「媒介契約」には、いくつかの種類があり、それぞれに注意点があります。
それらの内容についてわかりやすく説明しています。
マンションの売却をする際は、通常、
不動産会社に売却の仲介
を依頼することとなります。
仲介の場合、売買契約そのものは、
売主と買主の契約（通常は、個人間売買）
になりますが、その間に、不動産会社が
「仲介」という役割
ではいるという形態になります。
その際に、事前に仲介する不動産会社と
仲介の契約（媒介契約）
を取り交わします。
その仲介の契約（媒介契約）には、
・専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
と
・一般媒介契約
とがあり、その内容が異なります。
媒介契約には、いくつかの種類があります。
それぞれの違いが何なのかを把握しておきましょう
下記に、注意点とあわせて順にその内容についてみていきましょう。
【補足】買い取りについて
物件を売却する際には、仲介での売却のほかに、
不動産会社が「買い取り」を行う
というケースもあります。
不動産会社の買い取り（業者買取）による売却の場合は、売却金額が、
仲介による売却よりもかなり「低めの金額」
となります。
低めの金額でも、売却時期のスピードを優先する場合などに、買い取りも検討することになります。
※買い取り業者のなかには、良くない業者もいますので、必ず、複数の会社を比較検討するようにしましょう。
媒介契約とは？
媒介契約について
不動産会社に、売却の仲介を依頼する際には、不動産会社との間で、
媒介契約の取り交わし
を行います。
媒介契約とは、
不動産会社が、売主と買主との間に立って、仲介を行う為の契約
という内容の契約になります。
また、販売活動に関しては、
・レインズという不動産会社間のデータベースへの登録に関する事項
・販売活動の報告義務の内容
等の記載があります。
【参考】レインズとは？
「レインズ」というのは、不動産会社間のデータベースのことです。
後述する、
専任媒介
の場合は、不動産会社は、この「レインズ」に物件情報を登録する義務があります。
「レインズ」は、他の不動産会社も閲覧でき、その不動産会社も買主を見つけることができるというしくみになっっています。
また、買主が決まったあとは、仲介を依頼した不動産会社が、
売買契約書などの書面の作成
をします。
そして、成約時に、媒介契約書に記載の「仲介手数料」を得ることになります。
【参考】仲介手数料を支払うタイミングは？
仲介手数料を支払うタイミングは、
・売買契約時と決済時に、それぞれ半金
とする場合と、
・決済時に全額
の場合の２つのパターンがあり、不動産会社によって異なります。
※「決済」とは、不動産売買の最終的な手続きのことで、物件代金（残金）の支払いと、物件の引き渡しなどを行うことを言います。
仲介手数料は、
物件価格×3％＋６万円＋消費税
（物件価格が４００万円を超える物件）
です。
営業について（買主の見つけ方）
マンションを売買する際の「買主」については、
・売主と媒介契約と取り交わした不動産会社（売主側の不動産会社）が買主を見つけてくる場合
と
・別の不動産会社が「買主側の不動産会社」として、買主を見つけてくる場合
があります。
いずれの場合も、
売主が支払う仲介手数の金額
は、同じです。
売主は、「売主側の不動産会社」に、
宅建業法で定められた仲介手数料（売買価格×３％＋6万円＋消費税）を上限とした金額のみ
を支払うことになります。
また、別の不動産会社が、買主を見つけてくる場合は、
「レインズ」という不動産会社間のデータベースの情報
を見て、その不動産会社のお客さん（買主さん）にその物件を提案するという流れになります。
その不動産会社は、買主側から仲介手数料を受け取ることになります。
ちょっとややこしいかもしれませんが、下記のような図になります。
つまり、売主が仲介を依頼する不動産会社（売主側の不動産会社）は、固定ですが、
買主側の不動産会社については、
・売主側の不動産会社の場合
と、
・別の不動産会社の場合
の２つのパターンがあるということになります。
２社の不動産会社が介在したとしても、
売主が支払う仲介手数料が２倍になるわけではありません。
媒介契約の契約期間
媒介契約の契約期間は、基本、
3ヵ月以内
というルールがあります。
ですので、3ヵ月経過して、販売状況が思わしくない場合は、契約期間の終了に伴って、別の不動産会社と媒介契約を取り交わすことも可能です。
媒介契約を更新しない場合は、事前に、不動産会社に「書面」で伝えておくと安心です。
※補足
後述する「一般媒介」の契約期間に関しては、厳密には法律上の制約がありませんが、3ヵ月以内が推奨されています。
契約期間に厳密な定めがない理由としては、「一般媒介」の場合は、複数の不動産会社と媒介を取り交わしても良いという契約内容になっている為です。
媒介契約の書面
媒介契約の書面は、国土交通省の標準約款をベースに、
・不動産会社が所属している宅建協会が用意しているひな形
や、
・大手の不動産会社の場合は、専用の書面
を使用します。
国土交通省の標準約款は、下記サイトから確認できます。
書面には、
・対象物件の内容
・売却価格
・不動産会社からの営業活動についての報告頻度
・契約期間
・契約内容に関する条項
などが記載されています。
国土交通省 宅地建物取引業法関係▼
不動産会社に物件の売却を依頼する際は、必ず、
「媒介契約」
を取り交わします。
その際、この国土交通省の標準約款の項目が記載されていいない書面や、あるいは、媒介契約の取り交わしを行わないような不動産会社は、注意が必要です。
実際、不動産会社の中には、いい加減な内容の書面を使っているケースもあります。
また、不動産会社との仲介に関する契約（媒介契約）に関して、その契約内容によって、
一般媒介
と
専任媒介
の２つの種類があります。
（また、専任媒介には、通常の「専任媒介」と、「専属専任売買」の２つの種類があります。）
それら内容について、下記に順に説明していきます。
媒介契約書に記載されている内容は、しっかりと確認しましょう。
媒介契約の種類
媒介契約には下記の種類があります。
・専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
と
・一般媒介契約
それぞれ、下記内容の違いがあります。
■専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
・売主が媒介契約を取り交わせる不動産会社は、1社のみ
・レインズという不動産会社間のデータベースへの登録の義務付けがある
■一般媒介契約
・売主は、複数の不動産会社と媒介契約を取り交すことはできる
・レインズ登録の義務付けはない（登録自体は、可能)
では、どの契約が良いのでしょうか。
結論から言うと、
信頼できる不動産会社と、専任媒介契約を取り交わす
形が良いと言えます。
もちろん、状況によって、別の選択肢もあります。
下記に、それぞれの契約の注意点について説明します。
媒介契約書には、複数の種類があります。
専任媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）
専任媒介契約は、売主側が契約できる不動産会社が1社となります。
不動産会社は、
・自社で買主を見つけてくること、
に加えて、
・レインズという不動産会社間のデータベースを通して、他の不動産会社へも情報を公開
して、物件の売却に向けた活動を行います。
ですので、実際は、レインズを見た別の不動産会社が、買主側の不動産会社として、買主を見つけてくることもあります。（そのことにより、販売活動の範囲が広がることが期待できます）
不動産会社としても、
売主側の窓口が1社
なので、物件が成約すれば、必ず、仲介手数料が見込め、積極的に活動することが期待できます。
（逆に、一般媒介で、売主側の不動産会社が複数ある場合は、販売活動の優先順位が下がるリスクもあります。）
また、他の不動産会社からの問合せ窓口が1社になりますので、問合せの際の情報のとりまとめもやりやすくなります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約は、上記に記載したように、
売主は、仲介の不動産会社1社とのみ契約する
という内容の媒介契約です。
専任媒介契約には、
「専属専任媒介契約」
と、
「専任媒介契約」
の2種類があります。
「専属」という文言がつくかつかないかの違いですが、その内容は、下記のような違いがあります。
専属専任媒介契約と、専任媒介契約の違い
■売主が自分で買主を見つけることについて
専属専任媒介契約；NG
専任媒介契約 ；OK
となっています。
つまり、専属専任媒介契約のほうが、縛りがキツイと言えます。
その他、下記の違いがあります。
■売主への報告義務
専属専任媒介契約；1週間に1回以上
専任媒介契約 ；2週間に1回以上
■レインズへの登録
専属専任媒介契約；媒介契約の締結から5日以内
専任媒介契約 ；媒介契約の締結から7日以内
内容的に、「専属専任媒介契約」のほうが、
売主側に制限がついている内容
となっており、また同時に、
不動産会社の活動内容の報告義務の頻度も短い
というルールとなっています。
「専属専任媒介契約」を勧めてくる不動産会社は、売主さんが買主を見つけてきた際に、仲介手数料がはいってこなくなるので、そのことを懸念している場合が多いです。
一般媒介契約について
一般媒介契約は、下記の内容の媒介契約です。
・売主は、複数の不動産会社との媒介契約しても良い
・レインズへの登録義務はない（登録自体は、可能）
・売主への報告義務は任意
・媒介契約の期限の制約はない（3ヵ月を推奨）
一般媒介契約を取り交わす場合の注意点
上記にも記載しましたが、
レインズという不動産間のデータベースができる以前は、一般媒介で複数の不動産会社と媒介契約することも効果
がありました。
また、近年のネットの普及で、ユーザーも情報を得やすくなっていますので、一般媒介契約に関して、現在は、昔ほどのメリットは少ないと言えます。
ただ、状況によって一般媒介での契約をされる場合は、あまりたくさんの不動産会社に仲介を依頼しても情報の管理がたいへんになります。
例えば、
複数の内見（内覧）の依頼があった場合、時間が重複しないように不動産会社間の時間調整が必要
になり、その際、売主が間にたって情報共有するなどの必要がでてくる場合があります。
正直、売主側も手間がかかる可能性があります。
どうしても一般媒介で対応する場合は、せいぜい、2社程度にされたほうが賢明と言えます。
また、一般媒介契約で取り交わす際は、下記に注意しましょう。
・レインズへの登録の有無
一般媒介契約は、レインズに登録する義務がありません。
レインズに登録しない場合は、情報がいきわたらない可能性があります。
もちろん、一般媒介でもレインズに登録してもＯＫですので、レインズに登録するかどうかを確認しておきましょう。
・ポータルサイトへの掲載
アッとホームやスーモ、ホームズといった大手の物件サイトに物件を掲載する予定があるかどうかは、確認はしておいたほうがよいでしょう。
・営業報告の頻度について
どれくらいの頻度で、営業活動の報告があるのかも確認しておきましょう。
一般媒介の場合は、営業活動の内容や、営業活動の報告の頻度を確認しておきましょう！
まとめ
媒介契約については、上記に記載したような種類がありますが、信頼できる不動産会社であれば、
専任媒介契約で売主側の不動産会社をひとつする
ほうが良いでしょう。
結果、思ったような活動ができていない場合は、3ヵ月後に見直すということもできます。
もっとも、そうならないように、
仲介を依頼する不動産会社の選定
は、慎重に行う必要があります。
少なくとも、媒介契約を取り交わす前には、複数の不動産会社と話しをして選定するという手順を踏まれることをお勧めします。
その際は、一括査定のサービスを利用する方法もあります。
一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。
例えば、下記の「Home４U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。
また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。
他にも、地域は限定されるものの【首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）が対象】、
「TERASSマンション売却」
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以上、中古マンション売却時の「媒介契約」の注意点！についての説明でした。
