マンション売却で一般媒介を勧める不動産会社は、要注意?!

マンション売却で一般媒介を勧める不動産会社は、要注意?!

一般媒介を勧める不動産会社は、要注意?!マンション売却
マンション売却

不動産会社にマンション売却の仲介を依頼したら、
「一般媒介契約」
での仲介を勧められた。
特に問題ないのかなぁ?

こんなお悩みを解決する記事です。


売却を依頼する不動産会社が、媒介契約の取り交わしの際に、
一般媒介
での仲介契約を勧める場合は、注意が必要です。

もちろん、その不動産会社が信頼できる先でしたら問題ありませんが、初めてのおつきあいで、自宅マンションの売却を依頼する際には、慎重に対処するほうが良いでしょう。

具体的にどのような点がリスクとして考えられるかというと、一般媒介契約は、
・レインズに掲載する義務がない
・販売状況についての売主への報告について、法令上、義務づけられていない

という点があります。

下記に、媒介契約の種類とあわせて、詳細を説明します。

この記事の内容▼

・媒介契約の種類  (マンション売却)
・一般媒介を勧める不動産会社に対する注意点
・一般媒介による不動産会社側のメリット

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社(株式会社クラスイエ)が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

媒介契約の種類  (マンション売却)

媒介契約というのは、売主が不動産会社に不動産の売却を依頼する際に、
不動産会社が、売主と買主との間にたって、「仲介」を行う
という内容の契約になります。

その契約には、下記の種類があります。
・専任媒介契約(専属専任媒介契約と、専任媒介契約の2種類)
・一般媒介契約

専任媒介契約の場合


売主側の不動産会社は、1社のみ
となります。

また、
販売状況について、定期的に売主に報告義務
があり、加えて、
レインズという不動産会社間のデータベースに登録義務
があり、そのことにより、情報がオープンになり、結果、他の不動産会社も買主を見つけてくることができるようになります。

レインズに登録することで、他の不動産会社も、買主側の不動産会社として、営業することができ、物件の成約に向けた動きが活発化します。

※専属専任媒介契約と、専任媒介契約の違い
■売主が自分で買主を見つけることについて
  専属専任媒介契約;NG
  専任媒介契約  ;OK
となっています。
つまり、専属専任媒介契約のほうが、縛りがキツイと言えます。

その他、下記の違いがあります。
売主への報告義務
  専属専任媒介契約;1週間に1回以上
  専任媒介契約  ;2週間に1回以上

レインズへの登録
  専属専任媒介契約;媒介契約の締結から5日以内
  専任媒介契約  ;媒介契約の締結から5日以内

一般媒介の場合


売主側の不動産会社に関して、複数の会社との媒介契約を取り交わすことができます。
また、先に記載しましたように、
レインズへの登録や、売主への販売状況の報告の法令上の義務がありません

売主側の判断で、複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は、「一般媒介契約」になります。

不動産会社側からすると、通常は、「専任媒介契約」のほうがメリットがあるのですが、それでも、「一般媒介契約」を勧めるような場合は、それなりの理由があります。
想定される理由について、下記にみていきましょう。

一般媒介を勧める不動産会社に対する注意点

一般媒介を勧める不動産会社は、要注意?!

レインズへの登録義務が無いことのリスク

一般媒介契約の場合、レインズという不動産会社間へのデータベースへの登録義務が無い為、その登録をしなかった場合、
他の不動産会社が買主側の不動産会社としての営業活動すること
が期待できない可能性が高くなります。

そうすると、営業活動の範囲が狭くなります。
その結果、例えば、
・なかなか成約にいたらない、あるいは、時間がかかる
・レインズに登録しておけば、値引きなしで買ってくれる買主が見つかった可能性

などの状況も想定されます。

ですので、売主としては、
一般媒介の場合、1社だけに仲介を依頼すると、売却における上記のリスク
があるといえます。

もちろん、一般媒介の場合も、
レインズへの登録
も可能です。
また、売主への報告もできますので、一般媒介契約の取り交わしの際は、
・レインズへの登録はどうするのか
・報告はどのようにするのか

を確認して、その内容を媒介契約書に記載するようにしておくと安心です。
※掲載期間は、登録日から「3ヶ月」です。更新の際は、再登録が必要となります。

また、一般媒介の場合は、複数の不動産会社と媒介契約を取り交わすことができますので、
複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ
という方法もあります。
その場合、2社目の不動産会社も、同様に、上記のリスクが想定されますので、そのことを踏まえて対処する必要があります。

一般媒介による不動産会社側のメリット

では、なぜ、一般媒介を勧める不動産会社があるのかということですが、その理由は、
仲介手数料
に絡んだ理由が考えられます。

つまり、物件の情報を他の不動産会社にオープンにしないことで、自社で、買主を見つけ、
売主側の仲介手数料
プラス
買主側の仲介手数料

による売り上げを見込みたいというような場合です。

一般媒介契約の場合は、レインズに情報登録をする義務がないので、その物件の情報を自社で
囲い込む
ことができてしまいます。

不動産会社としては、売主側の仲介手数料だけでなく、買主側の仲介手数料とあわせての金額が見込めます。

その他に、法令上の報告義務もありませんので、業務の手間も軽減されるという面もあります。

まとめ

上記は、もちろん、想定でのお話しになります。
良心的な不動産会社もありますので、一概には断定できません。
その点を踏まえて、
売却を依頼する不動産会社は、複数の会社の話しを聞いて、その中から選定すること
をお勧めします。

マンション売却
タイトルとURLをコピーしました