マンションを売却する際には、「抵当権」の抹消が必要です。

こんなテーマに関する記事です。

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マンションの売却時には、
　抵当権の抹消
が必要となります。

抵当権とは、
　金融機関が住宅ローンなどの融資をする際に、借主が返済できなくなった場合の担保として、土地と建物にかける権利のこと
を言います。

ですので、住宅ローンでマンションを購入した際には、
　金融機関が抵当権を設定する
ことになります。

その場合、
　マンションの売却時には、抵当権を抹消すること
が必要となります。

また、稀に、
　住宅ローンの支払いが終わっているのに、登記簿に抵当権の記載が残っている場合
もあります。
その際にも、登記簿の抵当権の記載を抹消する必要があります。

下記に順に説明します。

住宅ローンが残っている場合の「抵当権」の抹消

住宅ローンの残債がある状態で、マンションを売却する場合は、
　売却代金で住宅ローンの残債を支払い
を行い、同じタイミングで、
　抵当権の抹消を行う
ということになります。

ここでのポイントは、
　住宅ローンの残債額
と
　売却代金
の金額に関してです。

売却代金が、住宅ローンの残債額を上回っていれば、その代金で、住宅ローンの残債の支払いができます。
逆に、金額がショートする場合は、自己資金での対応が必要となります。

また、売却時には、その他にも、仲介手数料や、抵当権の抹消に関する経費が必要となります。
ですので、住宅ローンの残債の金額の他、必要経費の総額を事前に確認しておく必要があります。

事務的なフロー

住宅ローンが残っている場合の「抵当権」の抹消に関してのフローとしては、下記の流れになります。

上記に記載したように、物件の売買で、所有権の移転を行う際には、
　抵当権の抹消
をすることが前提になります。

抵当権の抹消ができないと、買主への所有権の移転ができないことになります。

また、抵当権の抹消は、
　売主の債務
となります。
ですので、売主側の不備で抵当権の抹消ができないという事態になった場合は、
　違約金の対象
になってしまいますので、注意が必要です。

違約金の金額に関しては、売買契約書に記載します。
通常は、売買代金に対してのパーセントで算出しますので、かなりの高額になります。

住宅ローンの支払いが終わっているのに、登記簿に抵当権の記載が残っている場合

稀に、住宅ローンが支払い済みにもかかわらず、登記簿への抵当権の記載がそのままになっている場合があります。

登記簿自体は、法務局で取得することができますので、気になる場合は、事前に確認しておきましょう。

抵当権は、登記簿の権利部「乙区」に記載があります。

法務省　全部事項証明書（不動産登記）の見本

既に抹消された抵当権は、
　抵当権が抹消された日付の記載
され、
　抵当権の内容に関して、その文言に横線（打ち消し線）が引かれた状態
になっています。

住宅ローンが支払い済みにもかかわず、抵当権の抹消がなされていない場合は、その手続きを行う必要があります。

その際には、
　司法書士さんに依頼する方法（有料）
もしくは、
　ご自身で行う
のいずれかになります。

いずれの場合も、住宅ローンの支払いが終わった際に、金融機関より受け取った
　抵当権の登記の抹消に必要な書類
が必要になります。

ですので、その書類があるかどうかを確認しましょう。

また、下記の法務局のページに、抵当権の登記の抹消手続に関する解説ページがあります。

住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

まとめ

売却予定のマンションに、抵当権が設定されている場合は、
　抵当権の抹消
を行わなければ、所有権の移転ができないということになります。

また、この「抵当権の抹消」は、売主側の責任で対応することになります。

ですので、売買契約後、抵当権の抹消ができないということになると、
　違約金の対象
ということになりますので、確実に手続きを進める必要があります。

特に、売却代金より住宅ローンの残債が多い場合は、差額を自己資金で対応することになります。
ですので、資金計画に無理がないかどうかも含めて検討することが重要になってきます。

以上、マンション売却時の「抵当権の抹消」についての説明でした。