「マンション売却」して「戸建て購入」する際の流れについて、
どのような方法があるのか、
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
「マンション売却」して「戸建て購入」する際の流れについて、３つの方法と、注意点について記載しています。
今、住んでいるマンションを売却して、戸建に住みかえるというケースがあります。
その際、どのような流れになるのでしょうか。
結論から言いますと、考え方として、下記の３つのパターンがあります。
・「マンション売却」と「戸建て購入」を同じタイミングで行う。
・「マンション売却」を先行して行う。
・「戸建て購入」を先行して行う。
これらを判断する際の重要な要素として、
住宅ローンの扱いをどうするのか？
ということがあります。
お住まいのマンションに住宅ローンがある場合は、慎重に判断する必要があります。
それぞれの注意点について、下記に順に説明していきます。
「マンション売却」と「戸建て購入」を同じタイミングで行う。
「マンション売却」と「戸建て購入」が、同じタイミングで行うことができれば、
マンションを売却したお金を、住宅ローンの残債の返却
にあてて、その上で、
戸建てを購入する
ということができます。
また、戸建てを購入する際に、住宅ローンを組む際にも、
現在のマンションの住宅ローンの返済と、新たに、戸建て購入時の住宅ローンの返済
が、
重複（ダブルローンの状態）することなく対応
できますので、経済面からもメリットがあります。
ただ、この方法は、
現実的には、難しい
と言えます。
その理由は、
・マンションを売却するタイミングで、新たに購入する戸建も決まっている必要がある。
・売却が、予定通りにいかないことがある。
・新住居への引っ越しのタイミングに無理がある。
といった点を上げることができます。
マンションを売却するタイミングで、新たに購入する戸建も決まっている必要がある。
条件に合う物件が、そのタイミングで売却中の状態かどうかということです。
普通に物件を探す時も、なかなか条件通リの物件を見つけるのに時間がかかる場合が多いですので、
特定のタイミング
で、都合よく、条件にあう物件が見つかるかどうかという問題があります。
対応策としては、
常に複数の物件をピックアップしておく
ことで、売却が決まった時点（売買契約の取り交わし）で、すぐ対応できるような状態にしておくという方法があります。
しかしながら、結構、大変ではあります。
売却が、予定通りにいかないことがある。
例えば、可能性として、マンションの売却の売買契約と取り交わしたとしても、
買主側が、住宅ローンの本審査で、ＮＧになってしまう
ということがあります。
その場合、売買契約は白紙解除することになります。
そうなると、マンションの売却ができない状態で、戸建て購入のほうの契約だけ進んでしまうことになります。
もちろん、戸建て購入の売買契約に、
マンション売却ができなかった際に、戸建購入のほうの契約を解除できる条項をいれる
ということができれば、回避することができます。
ただ、そういった条項をいれることは、一般的には難しい可能性が高いです。
同様に、戸建購入のほうの住宅ローンの本審査でＮＧになってしまう可能性もゼロではありません。
いずれにしても、２つの異なった契約を、同じタイミングで進めるということは、それぞれに不確定要素があり、難易度がかなり高いと言えます。
新住居への引っ越しのタイミングに無理がある
売却したマンションを引き渡す際には、当然、
先に引っ越しを済ませておく
ことになります。
また、戸建ての新住居へ引っ越しするには、物件の引き渡し後になります。
ですので、マンションの売却と、戸建ての購入のタイミングを同じにすると、
引っ越しのスケジュール
に無理が生じます。
ですので、こういった場合、
マンション売却の売買契約書
に、
決済（売買代金の支払い）の完了と、物件の引き渡しの日程に差を設ける
といった記載をして対応します。
通常は、
決済（売買代金の支払い）が完了した同じ日に、物件の引き渡しを行う
のですが、
マンションの買主の了承を得て、物件の引き渡しを数日、ずらしてもらう
という対処をする訳です。
そのことを、売買契約書にも記載する必要があります。
いずれにしても、スケジュールを細かく設定する必要があり、その内容を踏まえて、
売買契約
を取り交わす必要がでてきます。
その為には、相手方との調整も必要になってきます。
「マンション売却」を先行して行う。
住宅ローンの残債がある場合は、
マンションの売却を先行して行う方法
が、比較的、安全な方法と言えます。
この方法のメリットとしては、マンションの売却を先に済ますことによって、
新たに購入する戸建て物件
を、余裕をもって、しっかり検討することができるという点があります。
住宅は、高いお買い物になりますので、失敗しないように、選定していく必要があります。
但し、この場合の欠点は、
一時的に居住する物件が必要になる
ということです。
新たに購入する戸建て物件が決まるまで、賃貸物件などに、居住することになり、
その為の経費
が必要になります。
また、次項に説明する
「戸建て購入」を先行して行う
場合は、一時的に居住する為の費用は発生しませんが、その代わり、
住宅ローンを重複して支払う状態（ダブルローン）
になってしまいます。
その点をどう判断するかの問題になります。
一時的な住居になりますので、敷金や礼金の低い物件などで探すことにはなります。
例えば、URのような物件だと、敷金や、仲介手数料が無いなどの物件もあります。
ただ、団地なので、間取りが狭かったりはします。
「戸建て購入」を先行して行う。
「戸建て購入」を先行して行う場合は、
現在のマンションに住みながら、戸建て物件を選定できる
というメリットがあります。
もし、条件に合う物件が見つからなければ、そのままマンションに住むという選択肢もある訳です。
この方法の問題点としては、上記にも記載したように、
戸建て物件を住宅ローンで購入
した際に、
マンションの住宅ローンとあわせて、２つの住宅ローンを組むことになってしまう
ということです。
いわゆる、ダブルローンという状態です。
もちろん、銀行のほうでも、住宅ローンの審査で、
ダブルローンでも支払い能力があるかどうかの判断
はあります。
また、審査が通った場合でも、通常、
現在のマンションを一定に期間内に売却する
という条項が入ります。
つまり、住宅ローン自体は、1世帯にひとつの契約になりますので、
２つの住宅ローンを組むということがイレギュラーな対応
となる為、その期限を定めるという対応となります。
また、銀行の審査がOKだったとしても、家計に対する負担は大きいので、
その金額が許容できる範囲かどうか
を慎重に検討する必要があります。
まとめ
「マンション売却」して「戸建て購入」する際には、
進め方を慎重に設計する
必要があります。
もちろん、
現在お住まいのマンションに、ローンの残債が無い場合
は、ふつうに、現在のマンションにお住まいの状態で、物件探しをする流れになりますので、進め方はシンプルになります。
いずれにしても、状況に応じて、進め方が変わってくることになります。
以上、「マンション売却」して「戸建て購入」する際の流れについての説明でした。
