不動産売却は、キャンセルできる？

こんなテーマに関する記事です。

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マンションを含めた不動産の売却をキャンセルすることは、できるのでしょうか？

不動産の売却をキャンセルする際には、下記のケースによって、対処の内容も変わってきます。
　不動産会社との媒介契約をキャンセルする場合
と、
　買主への売却をキャンセルする場合
の２つのケースにわけることができます。

それぞれについて説明していきます。

不動産会社との媒介契約をキャンセルする場合

不動産会社との媒介契約をキャンセルする際には、
　・キャンセルのタイミング
　・キャンセルする理由
によって、考え方が異なってきます。

キャンセルのタイミング

媒介契約の期間について、専任媒介の場合、
　契約期間が３か月まで
となっています。

ですので、
　３か月の更新時期に、更新をしない
という方法が、もっともスムーズな方法となります。

その際は、媒介契約に記載されている契約解除の通告時期が来るまでに、不動産会社に、
　更新をしない旨を伝える
ということで対処します。
その際、書面で提出しておくと安心です。

稀に、媒介契約が自動更新する旨の内容になっているケースがあるかもしれません。
しかしながら、
　専任媒介の場合は、自動更新は、無効
となっています。

また、一般媒介の場合は、宅建業法上、契約期間の定めがありませんが、通常は、更新期間は３か月となっています。
念の為、媒介契約の内容を確認の上、更新時期が来る前に、更新はしない旨を事前に伝えるようにしましょう。

また、３か月以内に、キャンセルしたい場合は、「キャンセルする理由」によって対応が変わってきます。

キャンセルする理由

媒介契約を契約期間内でキャンセルする際には、キャンセルの理由が、
　不動産会社側の媒介契約違反
あるいは、
　売主側の自己都合による理由
の場合のいずれかによって、対応内容が変わってきます。

不動産会社側の媒介契約違反

不動産会社側の媒介契約違反の場合は、いつでもキャンセルすることができます。

例えば、専任媒介の場合、
　・2週間に一度の報告を怠っている
　・契約から7営業日経ってもレインズに登録しない
　・営業活動を積極的に行わない
　・囲い込みをしている
といった状況がある場合です。

また、一般媒介の場合も、
　・活動内容の報告を求めても、報告してくれない
　・営業活動を積極的に行わない
　・囲い込みをしている
といった場合には、媒介契約を解除する理由に該当します。

こういったケースでは、媒介契約を解除しても、違約金の発生はありません。

「囲い込み」とは、
　売却の仲介を依頼された物件の情報を、他の不動産会社に紹介しない行為
のことを言います。
本来は、他の不動産会社へも情報を共有して、できるだけ早く買主が見つかるようにすべきなのです。
囲い込みの場合は、そういったことをせずに、自社で買主を見つけて買主側からの仲介手数料を得ることを目論んでいるわけです。

売主側の自己都合による理由

売主側の自己都合による理由によって、媒介契約の期間内でキャンセルする場合は、
　売却活動に使った広告費を請求される可能性
があります。

特に、
　売却活動に特段のコストをかけている場合
には、その費用を請求されるケースがありますので、注意しましょう。

もっとも、通常は、媒介契約の期間内であっても、
　契約解除の理由が第三者の立場からも正当性があり、止むを得ない事由
であれば、違約金まで請求する不動産会社は、ありません。

ただ、媒介契約書に、「特約」の記載がある場合は、事情がかわってきます。
ですので、必ず、媒介契約書の内容を確認するようにしましょう。

ちなみに、違約金は、約定報酬額に相当する金額が条件となります。
約定報酬額は、400万円以上の物件の場合、
　物件価格×３％＋6万円＋消費税
となります。

媒介契約を途中でキャンセルせざるをえない止むを得ない事由があっても、不動産会社次第で、揉める可能性もあります。
ですので、不動産会社選びの際には、
　たちの悪そうな不動産会社は避けたほうが賢明
と言えます。

また、媒介契約書を取り交わすタイミングで、
　途中解約の違約に関する事項
に記載されている内容をチェックしておくようにしましょう。

このことは、専任媒介の場合は、もちろん、一般媒介の場合も同様にあてはまります。

補足になりますが、例えば、
　途中でキャンセルして他の不動産会社に依頼する
といった信頼関係を損なうような理由だった場合には、違約金を請求してくるケースも想定されます。

【参考】媒介契約の種類

媒介契約は、
　専任媒介と一般媒介
があります。

また、専任媒介に似た内容で、
　専属専任媒介
という形式もあります。

それぞれの違いは、下記になります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる社数	1社のみ	1社のみ	複数可
売主が買手を見つける	不可	可	可
契約期間	3ヶ月	3ヶ月	法的な決まりは無い。 通常は、3か月。
レインズへの登録 （媒介契約の取り交わしから）	5営業日以内	7営業日以内	任意
活動報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	売主から求められた際に報告

主な違いは、
　・売主が、自分で買主を見つけてくることを、許容しているかどうか
　　（専属専任媒介は、売主が自分で買主を見つけることをNGとしています）
　・レインズ（不動産会社間のデータベースへの登録）が義務か、任意かの違い
　・売主への活動内容の報告
といった内容による違いになります。

買主への売却をキャンセルする場合

買主への売却をキャンセルする場合は、
　売買契約の取り交わし前後
によって、その解釈がかわってきます。

売買契約の取り交わし前

売買契約の取り交わし前の場合については、法的には、キャンセルしても特に違約金などの発生はありません。

状況的には、
　買主から申込書（買付書）の提出
から、
　売買契約の取り交わしを行う前
の段階です。

逆に、この段階では、
　買主側からも、申込書（買付書）を提出した後で、キャンセルする可能性
もあります。
その場合も、買主側へのペナルティーはありません。

ただ、現実的には、このタイミングで、
　売主側からキャンセルするケース
は、かなり稀にはなります。

売買契約の取り交わし後

売買契約の取り交わし後に、
　売主側からキャンセルする場合
には、
　売買契約の記載内容に則って対応
することになります。

この場合、通常、
　手付倍返しで対応できる期間
と、
　違約扱いで契約解除する場合
の２つのケースに分かれます。

手付倍返しで対応できる期間

売買契約書には、契約のキャンセルに関して、通常、
　売主が受け取った手付金に加えて、手付金と同額の金額を買主に渡す
ことを条件に、
　売買契約をキャンセルできる期間
を定めています。

ですので、その期間内であれば、
　売主が手付金の倍の金額を買主に渡すこと
によって、売買契約をキャンセルすることができます。

違約扱いで契約解除する場合

手付倍返しで対応できる期間が過ぎている場合は、
　違約金を支払うことで、売買契約をキャンセルする
という手続きになります。

違約金の金額は、売買契約に記載されることになりますが、一般的には、
　物件価格の10～20％前後
の場合が多く、かなりの高額になります。

ですので、途中でキャンセルするリスクがある場合は、そのリスクが解消されるまでは、売却活動を控えたほうが良いと言えます。

さいごに

実際に、売却活動を途中でストップするようなケースもあります。
そのタイミングが、
　実際に買主が見つかる前
であれば、
　媒介契約の更新のタイミングで、事前に、更新しない旨を不動産会社に伝える
という方法がスムーズです。

また、実際に買主が見つかってからの場合は、タイミングによって、上記に記載したように、
　売主側にも不利益な状況になるリスク
があります。

ですので、売却を検討する際には、
　懸念される事項があれば、いったん、売却活動自体も保留にする
といった対応がリスク回避になると言えます。

そうはいっても、突発的な事情が発生する可能性もあります。

特に、媒介契約を途中でキャンセルする必要があった場合に、
　売主側の立場にたって判断してくれる不動産会社
であれば良いのですが、逆に、
　違約金などを請求してくるような不動産会社
は、最悪です。

いずれにしても、不動産の売却では、安心して相談できる不動産会社選びが、大切になってきます。
不動産選びの際には、複数の不動産会社を比較検討して、良いと思われる不動産会社を選定するようにしましょう。
その際に、一括査定のサービスを利用する方法もあります。

以上、不動産売却は、キャンセルできる？というテーマについてでした。