マンションを、
売却したほうがよいか？、賃貸にしたほうがよいか？
で迷っている。
こんなテーマに関する記事です。
転勤などの場合で、自宅を売却したほうがいいのか、賃貸にしたほうがいいのか、迷う場合があります。
いずれの場合も、注意点がありますので、その内容について解説しています。
マンション売却の相談をいただく際に、
「売却するか？」、あるいは「賃貸するか？」
のどちらがいいのかを迷っている、
というお話しを聞くことがあります。
確かに、賃貸にすることで、毎月の家賃収入がありますので、魅力的な面もあります。
ただし、注意すべき点がいくつかありますので、下記に順に説明していきます。
住宅ローンが残っている場合
まず、大前提として、注意しなければならな事項があります。
マンションを住宅ローンで購入している場合、残債がのこっている状態で、そのマンションを
賃貸で運用する
ことは、
金融機関との住宅ローンの契約上、違反行為
となってしまうという点です。
つまり、住宅ローンは、契約上、
自己の居住用
として住むことを前提にしています。
その為、金利も低い訳です。
ですので、住宅ローンの残債が残っている状態のままで、勝手に収益物件として賃貸で運用すると、契約違反となり、法的措置をとられる可能性があります。
ただ、
転勤などで、やむを得ない事情で引っ越しをしなければならない状況
の場合もあります。
そういった場合は、まず、
金融機関に相談
しましょう。
転勤などのやむを得ないケースでは、住宅ローンを継続して利用できるという対応も含め、柔軟に対応してくれる場合もあります。
※金融機関で、転勤中、物件を賃貸しても良いとなった場合は、本ページ内に記載の
賃貸時の注意点
の項目を含めて検討しましょう。
いずれにしても、
住宅ローンが残っている場合
は、金融機関への相談なしに、安易に、賃貸で運用することは、基本NGとなりますので、十分注意しましょう。
住宅ローンの残債が無い場合
住宅ローンも残債が無い場合は、
賃貸あるいは売却
を選択することになります。
それぞれの注意点を考慮して、方針を決めることになります。
賃貸の場合の注意点
分譲マンションの賃貸物件は、
分譲貸し
と呼ばれています。
分譲マンションは、賃貸の物件に比べると、一般的に、グレードも高く、設備も整っています。
ですので、物件によっては、そのエリアの家賃相場と比べても、高めの設定を見込める場合もあります。
但し、賃貸にする際には、
クロスの張替えなど
に加えて、
設備などの不具合があれば、事前に修繕
を行っておく必要があります。
ですので、賃貸募集をする前に、リフォーム費用が発生します。
※もっとも、売却の場合も、修繕して、販売価格を高めに設定するという方法もあります。
また、賃貸する際のその他の注意点として、下記項目があります。
賃貸運用に関して
下記は、貸主であるオーナーの負担となります。
・管理費、修繕積立金、固定資産税
・賃貸中に、設備が故障した際の修繕費
・管理費用
※管理費用に関して
通常、借主への対応（一次対応）や家賃の管理は、不動産会社に、管理を委託します。
その際に、管理費用として、家賃の３～５％程度を支払うことになります。
あるいは、自主管理する方法もあります。
また、借主の募集の際にも、不動産会社に、通常、家賃の1カ月分の仲介手数料が発生します。
上記の必要経費を考慮しての家賃設定となりますので、
そのエリアの賃料相場
も考慮して、
利益がでる家賃設定が可能かどうか
を事前に検討する必要があります。
確定申告
家賃収入という所得が発生しますので、
確定申告
を行う必要があります。
その際、賃貸運用にかかった費用を経費として計上できる他、物件の築年数に応じた減価償却費も計上することができます。
確定申告はちょっと面倒な部分もありますが、必要な手続きです。
賃貸運営のリスク
賃貸運営のリスクとしては、
借主がみつからなかった場合の空室リスク
があります。
これは、収益物件に共通するリスクになります。
その場合、家賃収入が無い状態で、
管理費、修繕積立金
などの経費のみが発生してしまうことになります。
ですので、早めに借主を見つける為に、
募集を依頼する不動産会社の選定
も重要なポイントになってきます。
その際に、
賃料の設定
も含めて検討することになります。
いずれにしても、賃貸にだす場合は、いわゆる、
事業用物件
になりますので、借主への対応も含め、ケースバイケースで、その事業に関わる対応が必要になります。
ですので、収益が発生する反面、
賃貸事業にかかわる対応
が必要となり、そういったことが煩わしいと思われる場合は、賃貸は避けたほうが良いと言えます。
売却の場合の注意点
売却の場合は、
売買契約および決済
をすれば完了なので、
手離れが良い
と言えます。
ただ、住宅ローンの残債がある場合、
売却額で、住宅ローンの残債が返済できるかどうか
という点になります。
もし、売却額で、住宅ローンの残債ができなかった場合は、
自己資金
で対応する必要があります。
ですので、
その物件が、どれくらいの金額で売却できそうか
をチェックして、
販売価格をどれくらいの設定にすればいいのか
を事前に検討する必要があります。
また、売却に関しては、下記の経費が発生しますので、その点も踏まえての検討になります。
・仲介手数料（売却価格×３％＋6万円＋消費税）
・抵当権抹消費用（司法書士）
・売買契約書に貼付する印紙費用
・金融機関に支払う手数料（必要に応じて）
・譲渡所得税（売却時に利益がでた場合）
※譲渡所得税は、状況によって、3000万円の特別控除があります。
また、賃貸後にマンションを売却した場合は、適用外になります。
マイホームを売ったときの特例（国土交通省）
まとめ
売却にするか、賃貸にするかは、
それぞれのメリット、デメリット
もありますし、また、
住宅ローンとの関連
での注意点があります。
ですので、状況に応じての判断はもちろん、
賃貸に関しては、あくまで、収益事業を行うという観点
にもとづいて判断していくという視点が重要になります。
以上、「マンションの「売却」か「賃貸」か、どちらがいいのか」についての説明でした。
