「仲介を依頼している不動産会社」の変更時の注意点とは？！

こんなテーマに関する記事です。

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マンションを売却する際は、通常、
　不動産会社に仲介
を依頼して、販売活動を行います。

ただ、売却活動の途中で、
　仲介会社を変更したほうが良い
と思われるケースもあります。
変更したほうが良いと考えられるケースとあわせて下記に説明していきます。

変更したほうが良いと考えられるケース　

仲介を依頼している不動産会社を変更したほうが良いと思われるケースとしては、下記のような場合が考えられます。

営業活動の報告が無い

専任媒介契約で仲介を依頼している場合、不動産会社から、
　2週間に1回以上の業務報告書の提出
の義務があります。

しかしながら、そういった報告が無い場合は、
　専任媒介契約書で約束していること
がなされていないと言えます。

そのような場合は、
　仲介を依頼している不動産会社の変更を検討
しても良いでしょう。

また、通常、「売却に関する活動内容」としては、下記のような事項となります。

販売活動の内容

マンションの売却活動を行う上では、
　販売用資料の作成（物件の価格や、概要を記載した資料）
と
　ネットへの掲載
は最低限必要です。

■販売用資料の作成

販売資料は、問合せのあった方や、他の不動産会社からの問合せにも使用します。
通常は、販売活動の開始前に、販売資料の内容を売主さんにも共有します。
そういった資料が用意されているかどうかを確認しましょう。

■ネットへの掲載

自社のホームページはもちろん、アットホームなど大手の不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているかどうか、また、その内容も確認しておきましょう。
(もちろん、すべての大手の不動産ポータルサイトに登録する必要はありません。）

通常、その物件のお勧めポイントなども記載して、そのページを見た人に、好印象をもってもらうように工夫します。
もちろん、物件の写真（外観、室内）がキレイに撮られているかも大切なポイントとなります。

また、専任媒介契約の場合、
　レインズ
という不動産会社向けのデータベースにも、
　専任媒介契約の締結日から7日営業日以内の登録
が義務付けられています。
レインズの登録もされているか、担当者に確認しましょう。

その他の販売活動

それ以外でも、不動産会社のよっては、
　折込広告やチラシ配布
などを行っている先もあります。

媒介契約を取り交わす際に、そういった販売活動の内容についての話しがあるかと思いますが、実際にどのような販売活動を行っているか、確認しましょう。

上記に加えて、
　実際に問合せがあった後の対応状況
に関しても、報告書の中で確認します。

上記の内容が、きちんとできていない場合は、仲介を依頼している不動産会社を変更する理由のひとつといえます。

担当者の対応

担当者の対応に関して、不信感を与えるような言動があるようであれば、見直しを検討しても良いと言えます。

例えば、
　連絡しても、折り返しが、なかなか来ない
というような基本的な事柄はもちろん、
　物件価格に関して執拗に下げるような言動
があったりした場合など、信用面で疑問点がつくような状況が続くようであれば、要注意と言えます。

仲介を依頼している不動産会社の変更時の注意点

具体的に、仲介を依頼する不動産会社を切り替える際は、下記の点に注意しましょう。

また、その際、不動産会社と取り交わしている媒介契約が、
　専任媒介契約
か、
　一般媒介契約
かによっても、対応が変わってきます。

契約の違いは、下記ページに詳細を記載していますので、あわせて参考にしていただければと思います。

専任媒介契約の場合

専任媒介契約の有効期限に関して、宅地建物取引業法で決められている期間は
　3ヶ月以内
となっています。

3ヶ月以内なので、通常は、不動産会社としては、最長の3ヶ月の記載で専任媒介契約を取り交わします。
　3ヶ月後、契約更新をしなければ解除
になります。

専任媒介契約を更新しない場合は、
　事前に、その旨を不動産会社に連絡
しておくようにしましょう。

また、3ヶ月後の専任媒介契約の解除の際に、特に費用は発生しません。
（物件が成約しない限りは、不動産業者に費用を支払う必要はありません。）

3ヶ月以内で解除したい場合

注意しないといけないのは、
　3ヶ月以内の解除
の場合です。
その場合に関しては、下記の場合に限られています。
それらに該当しない場合は、不動産会社から違約金を請求される可能性もありますので、注意が必要です。

・不動産会社が義務を履行しない場合には依頼者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には解除することができる
・不動産会社が次のいずれかに該当する場合、依頼者は契約を解除することができる
１． 誠実に業務を遂行しなかったとき
２． 媒介契約については重要な事項を告げなかったとき
３． 不正な行為をしたとき

媒介契約書　標準約款　（国土交通省 ）

（参考）国土交通省　媒介契約書　標準約款

下記PDF書面の7ページ、
　専任媒介契約書　第16条 契約の解除
の箇所に記載の内容となります。

https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の場合は、
　複数の不動産会社と仲介の契約ができる
ということになります。

ですので、
　現在、仲介を依頼している不動産会社はそのまま
で、
　新たに、別の不動産会社にも仲介を依頼すること
ができます。

結果、2社に仲介を依頼するという状態になります。
その場合は、現在、仲介を依頼している不動産会社にも、その旨を連絡すれば、OKです。

ただ、現在の不動産会社への依頼はストップしたい場合は、
　一般媒介契約の期間満了後、
もしくは、
　期間内であれば、下記記載の内容に該当の事項（専任媒介に記載の事項と同じです）
があれば、現在の媒介契約を解除することができます。

・不動産会社が義務を履行しない場合には依頼者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には解除することができる
・不動産会社が次のいずれかに該当する場合、依頼者は契約を解除することができる
１． 誠実に業務を遂行しなかったとき
２． 媒介契約については重要な事項を告げなかったとき
３． 不正な行為をしたとき

媒介契約書　標準約款　（国土交通省 ）

（参考）国土交通省　媒介契約書　標準約款

下記PDF書面の19-20ページ、
　一般媒介契約書　第16条 契約の解除
の箇所に記載の内容となります。

https://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf

ちなみに、一般媒介契約書の場合の、
　契約期間
については、「3カ月が推奨」されていますが、基本、任意の期間となっています。

ですので、一般媒介契約書で仲介の契約を取り交わす際には、
　その期間がどのように設定されているか
を必ずチェックしておきましょう。
3カ月以上の期間になっている場合は、推奨期間である「3カ月」に訂正してもらうようにしましょう。

まとめ

基本的には、専任媒介契約の場合、
　仲介会社の変更は、専任媒介契約の取り交わしから3ヶ月
が、ひとつの節目と言えます。

しかしながら、それ以前でも、
　上記の媒介契約書の標準約款に記載の事項に抵触するような場合
は、契約解除の理由となります。

その場合でも、いきなり解除をするのではなく、上記の標準契約書（国土交通省）に、
「依頼者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には解除することができる」
との記載があるように、
　催告をして、相手方に業務を行うことを促して、それでもその業務を履行しない場合
に解除できることとなります。

少し面倒なのですが、手順を踏んで対処するようにしましょう。

もしくは、3ヵ月の契約更新時のタイミングまで待って、
　更新をしないと
ということで対処するということになります。

また、他の不動産会社に変更する際には、改めて、
　不動産会社の選定
をすることになります。

以上、「マンション売却の仲介会社の変更について」についての説明でした。