マンション売却と築年数の関係とは？

マンション売却時に、
　築年数
について注意すべき点があれば知りたい。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンション売却を検討する際には、そのマンションの「築年数」も重要な要因になってきます。
それらの内容について、注意点とあわせてわかりやすく説明します。

マンションを売却する際に、
　そのマンションの築年数
によって、売却価格なども影響をうけることになります。

もちろん、
　築年数が新しい、いわゆる「築浅」
のほうが、価値が高いということになります。

ただ、細かくみていくと、築年数によって、
　その特徴
がみえてきます。

それらの内容について、注意点とあわせてわかりやすく説明します。

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築年数ごとの推移

築年数ごとの推移をデータでみると、
　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）
が参考になります。

これは、首都圏エリアのデータにはなりますが、「公益財団法人東日本不動産流通機構」が開示しているデータになります。

画像引用；築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202402.pdf

データをみると、築年数とともに、価格も下降していますが、築３０年前後で下げ止まっていることがわかります。
マンションの場合、買った瞬間から値段が下がるといわれますが、基本、経年とともに価値が下がるということがいえます。

ただ、これはあくまで平均値ですので、物件によって、ある程度の価格を維持しているケースもあります。
ですので、マンション売却の際には、具体的な物件の状況に鑑みて進めていくことになります。

築年数ごとの特徴

マンション売却において築年数を考える時には、
　築年からのおおよその期間
でとらえると、整理しやすい面があります。

また、築古のマンションの場合、「新耐震基準」かどうかも、売却時に影響する点になります。

築年からのおおよその期間としては、概ね、
　・築1～5年
　・築6～10年
　・築11~20年
　・築21~30年
　・築31年以上
でわけることができます。

築1～5年

築1～5年は、ほぼ新築と変わらないと言えます。
ですので、売却金額も、購入した金額から大きく下落するということは無いといって良いでしょう。

ただ、この場合、売主側の条件として注意すべき点があります。

住宅ローンについて

住宅ローンでマンションを購入している場合は、マンションの売却金額より、住宅ローンの残債のほうが大きくなっている可能性があります。
いわゆる、オーバーローンという状態です。
その場合、売却額と残債の差額は、自己資金で対応することになります。

税金面について

マンションの売却で利益がでた場合には、譲渡所得税や住民税の課税対象となります。
その際、
　所有期間が5年以内の場合
は、短期譲渡所得税の対象となり、5年を超える場合に比べて課税割合が大きくなります。
　譲渡所得税30％　＋　住民税9％　＋　復興特別所得税2.1％（譲渡所得に対して課税）＝39.63％

ただし、これはあくまで、売却時に利益がでた場合のお話しになります。
利益がでていない場合は、課税対象にはなりません。

築6～10年

築6～10年の場合も、築浅の部類に入りますので、購入時からの大きな価格的な下落はあまりないと言えます。
ですので、ある程度の価格で売却できる可能性が高くなります。

ただ、築1～5年の場合と同様に、住宅ローンの残債の問題がありますので、その点に注意する必要があります。

また、売却により利益がでた場合は、長期譲渡所得税の扱いとなります。
　譲渡所得税15％　＋　住民税5％　＋　復興特別所得税2.1％（譲渡所得に対して課税）＝20.315％

築11~20年

築11~20年の場合、ある程度、価格も下がっていることから、
　価格と需要のバランス
もよいと言えます。

また、住宅ローンの支払い期間も、10年以上あるので、残債があったとしても、売却金額で対応できる可能性も高くなります。

注意点としては、大規模修繕の時期です。
概ね、築15年前後を目途に大規模修繕のある場合が多いですので、そのタイミングの後ですと、マンションの外観の見た目もよくなります。

また、大規模修繕の前の場合、
　工事費用の負担の有無
も確認しておくいほうが良いでしょう。

物件売却後、すぐ、大規模修繕費用の負担があると、買主とのトラブルになるリスクもありますので、注意が必要です。

築21~30年

築21~30年のマンションの場合、価格もそれなりに下がっているものの、買主側としては、購入しやすい価格になっていると言えます。

住宅ローンの残債に関しては、かなり減少している、あるいは、完済している場合もあります。

ただ、市場に、同様の築年数の物件が多い場合もありますので、周辺の売買相場にも注意しながら、売却のタイミングや価格設定を検討する必要があります。

築31年以上

築31年以上の物件の場合、価格的には、下げ止まっているケースが多いと言えます。

ただ、注意点としては、
　耐震基準の問題
があります。

耐震基準については、
　・1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けたマンション　；新耐震基準
　・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けたマンション；旧耐震基準
となります。

旧耐震の場合は、地震の際のリスクもあり、相対的に、売却価格も低くなります。

また、住宅ローン減税についても、
　基本、旧耐震の物件は対象外
になりますので、その点も、マイナス要因となります。

ただし、旧耐震のマンションの場合でも、「耐震基準適合証明書」が取得されている場合は、住宅ローン減税の対象となります。

その他、その物件を購入する買主さんが、住宅ローンを使う場合、
　金融機関によっては、旧耐震のマンションは審査が通りづらい、あるいは、借り入れ期間や金利が不利になる
というケースもあります。
もっとも、住宅ローンの審査条件は、金融機関によって、異なってきますので、一概には言えません。
ただ、傾向として、そういった状況にあるということは売主側も把握しておきましょう。