個人がマンションを売却する時の注意点とは？

こんなテーマに関する記事です。

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マンション売却については、
　個人が売却する場合
と、
　業者（不動産業者）が売却する場合
の２つのパターンがあります。

ここでは、
　個人が、自身で住んでいたマンションを売却する場合
の注意点について説明します。

通常、個人に場合、
　不動産の売買は、不慣れな場合が多い
ので、なにかと不安に感じることが多いといのが実情です。

ですので、事前に、不動産取引における注意点を理解しておくことが大切になってきます。

個人がマンションを売却する時の注意点とは？

個人がマンションを売却する時の注意点として、主に、下記の点
を上げることができます。

・信頼できる不動産会社を選ぶ
・不動産取引の全体の流れを把握する
・住宅ローンの対応
・売買契約上の売主のリスク

順に説明していきます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産を売却する際には、
　不動産会社に仲介を依頼
して、売却活動を進めるという流れが一般的です。

ちなみに、その他に、
　業者（不動産会社）に買い取ってもらう
という方法もあります。
その場合、売却をスピーディーに進めることができる反面、買い取り価格自体は、相場よりかなり低い金額になってしまいます。

不動産会社に仲介を依頼する場合、その不動産会社が
　・信頼できる先
　・マンション売買の見識と実績がある
場合は、安心して取引を任すことができます。

極端な話し、売主が不動産取引に不慣れでも、そういった不動産会社であれば安心できます。

しかしながら、不動産会社も、ピンからキリまでありますので、やはり、
　売主側も、不動産取引の基本的な見識をもっておいたほうが良い
と言えます。

その上で、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産取引の全体の流れを把握する

不動産取引の流れとしては、概ね、下記のフローになります。

各項目について、順に説明します。

周辺のマンションの相場について

売主側としても、
　どれくらいの金額で売却できそうか
という点について、客観的な数字で想定しておく必要があります。

現状では、ネット上で、
　マンションごとの販売履歴データ
も確認できますので、便利になりました。

もちろん、金額のブレはありますし、また、時期によって相場の推移もあります。
そういった点も考慮して、おおよそ、どれくらいの金額幅で売却できそうかの価格感を把握しておくことが大切になってきます。

そうすることで、不動産会社からの査定金額が、根拠のある数値なのかどうかも判断できるようになります。

不動産会社の選定

不動産会社選びは、売却活動全体に関わる大きなポイントです。

特に、売却金額の設定は、不動産会社からの提案をうけて検討します。
しっかりとした根拠に基づいて、売却金額を含めた提案をしてくれる会社を選定する必要があります。
不動産会社の中には、根拠なく高い査定をする会社もありますので、注意が必要です。
その為にも、事前に、売却予定のマンションの過去の販売履歴や、周辺の類似マンションの販売履歴の数値を確認しておくと良いと言えます。

また、売買契約書も、仲介を依頼した不動産会社が作成します。
契約書の内容をしっかり記載することで、売主側に不利な状況を回避することができます。
そういった意味でも、マンション売買に見識のある不動産会社を選ぶ必要があります。

売却金額の設定

売却時の設定金額は、高ければ良いというものではありません。
金額設定が、周辺の類似の物件より極端に高いと、結局、成約につながらない状況になります。
ですので、基本的には、売買相場を鑑みて、金額設定する必要があります。

また、売却金額の設定の際には、
　・値引き交渉があった場合の対応
　・途中で、価格変更をする可能性
も踏まえて、設定すると良いと言えます。

売却活動を開始する

不動産会社が決まったら、
　売却活動を開始
します。

不動産会社とは、
　・どのような活動をするのか？
　・活動報告はどうするのか？
を事前に取り決めておきます。

活動内容としては、
　どのような媒体に掲載するのか？
といったことがメインになります。
通常は、
　大手の不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載
や、
　レインズ（不動産会社間のデータベースへの登録）
をいった内容になります。

活動報告については、
　仲介を依頼する不動産会社との「媒介契約」
に記載します。
専任媒介や、一般媒介といった媒介の種類によって、報告の頻度も変わってきます。

売買契約の取り交わし

売主、買主間で、売買契約の取り交わしを行います。
このタイミングで、買主から手付金を受け取ります。

手付金は、売買代金に充当されますので、決裁の際には、
　売買代金から手付金を差し引いた「残金」
を受け取ることになります。

売却代金については、
　売買契約の際の手付金
と、
　決済の際の残代金
の２つに分けて受け取ることになります。

また、買主が住宅ローンで物件を購入する際には、
　万が一、買主が住宅ローンの本審査がＮＧの場合
には、売買契約を解除する事項を入れます。
その際には、手付金を買主に返却することになります。

決裁、引き渡しを行う

マンション売却の最後のステップが、
　決裁、引き渡し
になります。

決裁は、買主、売主間の金銭の授受を行います。
売買代金の残金の他、
　・管理費、修繕積立金
　・固定資産税
などの清算を行います。

また、引き渡しは、
　・所有権の移転
　・物件の鍵の授受
　・管理組合への提出書類
といった手続きを行います。

あと、住宅ローンの残債がある場合はその手続きや、不動産会社への仲介手数料の支払いなどもあわせて行います。

住宅ローンの対応

住宅ローンの残債がある場合は、
　マンションの売却金額で、完済ができるかどうか
を事前に確認しておく必要があります。

もし、売却金額でまかなえない場合は、自己資金での対応になります。

住宅ローンがある物件の場合は、
　決裁（「残代金の授受」と「物件の引渡し」）
の際に、住宅ローンの完済、抵当権の抹消の手続きも同時に行うことになります。

売買契約上の売主のリスク

売買契約の際には、契約書に記載する内容が、売主側が不利にならないように配慮した内容になっていることが大切になります。

特に注意すべき点は、
　契約不適合責任
についてです。

これは、売却後の売主の責任の範囲に関するものになりますので、その際、
　売主の責任を免責にする
あるいは、
　期間を限定する
といった対応になります。

売買契約書自体は、不動産会社が作成しますので、そういった点に配慮してくれる、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

また、物件に不具合がある場合、その内容を、
　告知事項として、事前に買主に伝えて、契約書にも記載する必要
があります。
万が一、売主が故意に告知事項と伝えなかった場合は、
　物件の引き渡し後においても、売主の法的な責任が発生します
ので注意が必要です。

さいごに

不動産取引においては、実際、
　トラブルになり、場合によっては、裁判に至るケース
も存在します。

その原因は、様々ですが、少なくとも、そういったリスクを回避する為には、
　・不動産会社は、買主に対して物件についての説明を責任を持って行う
　・不動産会社は、売買契約書について、物件の背メリットも含めて記載する
　・物件の告知事項があれば、契約書にも記載するとともに、売主は、事前に不動産会社に伝る
ということを行うことが重要になってきます。

ですので、やはり、
　売主側も、不動産取引の基本的な注意事項を認識しておく
とともに、
　いかに良い不動産会社、信頼できる不動産会社を選ぶか
が大切になってきます。

不動産会社を選ぶ際には、複数のなかから、比較検討されることをお勧めします。

例えば、ネットの一括査定サービスを利用する方法もあります。

以上、個人がマンションを売却する時の注意点でした。