マンションを売却する際に、途中で不動産会社の変更はできるのか？

こんなテーマに関する記事です。

マンションの売却をする際に、一般的には、
　不動産会社が仲介して売却する
という形になります。その際は、不動産会社と媒介契約（売主側の仲介の契約）を取り交わして、売却の依頼をすることになります。

しかしながら、販売活動を進めるなかで、状況によっては、
　依頼している不動産会社を変更したい
といったケースもあります。

その際に変更することが可能かどうかについてですが、結論から言うと、
　変更は可能
です。
但し、その際の条件がありますので、下記に記載します。

【備考】
ちなみに、マンションの売却の際に、不動産会社が仲介する以外の方法としては、
　不動産会社が買取る
という方法もあります。
但し、不動産会社が買取る場合は、スピーディーな対応ができる反面、通常は、売買相場より低い価格での売却となってしまいます。

媒介を依頼した不動産会社を変更する際の条件

媒介契約の3か月目の更新時期まで待つ

不動産会社との媒介契約には、
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の３つの種類があります。

それぞれ、契約の期間が、下記内容となります。

・一般媒介契約　　　；法律上の制限はないが、標準媒介契約約款では3ヵ月以内
・専任媒介契約　　　；3ヵ月以内
・専属専任媒介契約　；3ヵ月以内

それらの内容について、下記に説明します。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の場合は、契約期間中であってもいつでも解除することができます。
理由は、一般媒介契約の契約期間は、法的な拘束力を持たない為です。

また、一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に媒介を依頼することができますので、他の不動産会社とも一般媒介契約を取り交わすことができます。

また他の不動産会社と、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
を取り交わす予定がある場合、既に一般媒介契約を取り交わしている先があれば、まず、
　その一般媒介契約を解除しておく必要があります
のでご注意下さい。
解除方法は、電話でもOKですが、書面を内容証明郵便で提出したほうが安心です。

（参考）一般媒介契約について（全日本不動産協会）

専任媒介契約や、専属専任媒介契約の場合

契約期間が、最長3ヵ月ですので、
　その期間を待って、媒介契約の更新をしない
ということで、別の不動産会社に切り替えるという方法があります。

また、契約の更新自体は書面により更新することができ、自動更新はできません。
ですので、3ヶ月以降は、書面での更新をしなければ、契約は解除となります。

ただ、逆に、売主が更新する意思があっても、不動産会社によっては、更新書類の取り交わしをしていないケースも見受けられます。
ですので、不動産会社からの連絡が無い場合は、連絡して、更新意思の有無を伝えておいたほうが安心です。
更新する場合は、書面での取り交わしをしておきましょう。
また、解除する場合も、書面でその旨を伝えておくとよいでしょう。

不動産会社の契約違反の場合

・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
での取り交わしの場合、下記のようなケースでは、契約期間内であっても途中解約ができます。

・レインズへの登録を行っていない
・売主への報告はなされていない
・物件の販売活動が行われていない

それぞれの内容について、下記に説明します。

レインズへの登録を行っていない

レインズとは、不動産会社間のデータベースです。

仲介の依頼を受けた際は、不動産会社は、それぞれ、
　専任媒介　　　；　 媒介契約締結の日から7日以内（営業日）
　専属専任媒介　；　 媒介契約締結の日から5日以内（営業日）
に登録する義務があり、その旨は、媒介契約書に記載されています。

ですので、その約束事を行わなかった場合は、不動産会社側の契約違反となり、期間内に媒介契約を解除する理由とすることができます。

また、媒介契約の取り交わしの際には、
　レインズに登録した際に、その内容がわかる書面を送付してもらう
といったことも依頼しておくと良いでしょう。

売主への報告がなされていない

売主への報告については、
　専任媒介　　　；　 ２週間に１回以上
　専属専任媒介　；　 １週間に１回以上
となっており、その旨が、媒介契約の書面にも記載されています。
その報告がなされていない場合、契約解除の理由となります。

物件の販売活動が行われていない

通常、ホームページなどで販売活動を行いますが、具体的な活動が行われていないような場合も、契約解除の理由となります。

契約期間内で契約を解除する際は、解除の理由をしっかりと伝えるとともに、
　書面を内容証明郵便で送付
して、記録を残しておくようにしましょう。

■参考
売却の仲介を依頼した不動産業者に契約の解除を求める場合の内容証明（ビスオーシャン）

契約解除の際に、費用を請求される場合

不動産会社側の契約違反の理由で、媒介契約を解除した場合、基本、不動産会社から何らかの請求があったとしても支払う必要はありません。

ただ、注意すべき点が２つあります。

売主が同意している広告費用等の「実費」

通常、不動産売買において、仲介手数料以外の費用を不動産会社に支払うことは無いのですが、例外的に、
　依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」
の請求は認められています。
ですので、そういった費用を売主が負担することに同意しており、媒介契約の解除までの期間に費用が発生している際は、負担する必要が生じます。

逆に、事前に説明や、媒介の契約書にその旨の記載が無いにもかかわらず、媒介契約の解除の際に費用を請求された場合は、支払う必要はありません。

万が一、内容が不明な請求を受けた場合は、
　県庁に、不動産業（宅建業者）を管轄する部署
がありますので、そこに相談することをお勧めします。

売主側の違約のケース

下記のようなケースでは、売主側の違約となり、違約金の請求の対象となります。

・専任媒介で、他社との媒介契約を取り交わした場合
・専属専任契約で、自身で買主を見つけた場合
・直接取引をした場合（下記参照）

直接取引に関しては、国土交通省の媒介契約書の「直接取引」の条項で、
　解除した不動産会社を通じて知りえた相手方と「2年以内」に売買契約をした
場合は、不動産会社側は、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる
としています。
要は、解除した不動産会社の営業の成果を横取りするような行為は、悪質な行為を見做されるこということになります。

まとめ

媒介契約も契約ごとなので、署名される際は、その内容についての説明を聞いて、また、ご自身でもしっかりと書面の内容を確認することをお勧めします。
また、契約期間の途中での解約の場合は、注意が必要ですので、上記に記載した内容を参考に対処しておただければと思います。

いずれにせよ、媒介契約の解除の際は、書面を提示して、その証拠を残しておくことで、トラブルを防ぐことにも役立ちます。

また、改めて不動産会社を探す際には、一括査定サービスを利用する方法もあります。

以上、マンションを売却する際に、途中で不動産会社の変更はできるのか？についてでした。