マンション売却で一般媒介を勧める不動産会社は、要注意？！

こんなテーマに関する記事です。

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売却を依頼する不動産会社が、媒介契約の取り交わしの際に、
　一般媒介契約
での仲介契約を勧める場合は、注意すべきポイントがあります。

もちろん、その不動産会社が信頼できる先でしたら問題ありませんが、初めてのおつきあいで、自宅マンションの売却を依頼する際には、慎重に対処するほうが良いでしょう。

具体的にどのような点がリスクとして考えられるかというと、一般媒介契約は、
・レインズに掲載する義務がない
・販売状況についての売主への報告について、法令上、義務づけられていない
という点があります。

下記に、媒介契約の種類とあわせて、詳細を説明します。

媒介契約の種類とは、

最初に、媒介契約というものについての説明をします。

媒介契約というのは、売主が不動産会社に不動産の売却を依頼する際に、
　不動産会社が、売主と買主との間にたって、「仲介」を行う
という内容の契約になります。

その契約には、下記の種類があります。

・専任媒介契約（専属専任媒介契約と、専任媒介契約の2種類）
・一般媒介契約

それぞれの内容については、下記の通りとなっています。

専任媒介契約の場合

専任媒介契約の場合は、
　売主側の不動産会社は、1社のみ
となります。

ちょっと説明がわかりずらいかもしれませんが、通常、不動産の取り引きの場合は、下記のような形態になります。

上記の図の、売主側の不動産会社に関して、
　・専任媒介契約の場合は、1社のみ
　・一般媒介契約の場合は、複数でもOK
となります。

ちなみに、買主側の不動産会社は、
　別の不動産会社が、買主を見つけてくる場合
もあれば、
　売主と媒介契約を取り交わした不動産会社が、買主を見つけてくる場合
もあります。

専任媒介契約の場合、
　販売状況について、定期的に売主に報告義務
があり、加えて、
　レインズという不動産会社間のデータベースに登録義務
があります。
そのことにより、情報がオープンになり、結果、他の不動産会社も買主を見つけてくることができるようになります。

レインズに登録することで、他の不動産会社も、買主側の不動産会社として、営業することができ、物件の成約に向けた動きが活発化します。

【補足】専属専任媒介契約について

専任媒介契約に関しては、通常の専任媒介契約の他に、
　専属専任媒介契約
というものがあります。

この専属専任媒介契約は、
　売主側の制限が付加された内容
になっています。

具体的には、
　専任媒介契約　　；　売主が自分で買主を見つけてくることもOK
　専属専任媒介契約；　売主が自分で買主を見つけてくることはNG
という内容となっています。

つまり、専属専任媒介契約の場合、仮に、売主が自分で買主を見つけてきたとしても、仲介を依頼している不動産会社を通しての売買になるということになります。
売主が自分で買主を見つけてきても、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるということです。

結果、不動産会社にメリットがある内容となります。

実際は、売主さんが自分で買主を見つけてくることは非常に稀ではありますが、そのことにこだわる不動産会社の場合は、
　より縛りのきつい内容である、専属専任媒介契約の取り交し
を提案するということになります。

その他、下記の違いがあります。

■売主への報告義務
　　専属専任媒介契約；1週間に1回以上
　　専任媒介契約　　；2週間に1回以上

■レインズへの登録
　　専属専任媒介契約；媒介契約の締結から5日以内
　　専任媒介契約　　；媒介契約の締結から7日以内

一般媒介の場合

売主側の不動産会社に関して、複数の会社との媒介契約を取り交わすことができます。

また、先に記載しましたように、
レインズへの登録や、売主への販売状況の報告の法令上の義務がありません。

売主側の判断で、
　複数の不動産会社に仲介を依頼する予定
は、場合は、「一般媒介契約」になります。

不動産会社側からすると、通常は、「専任媒介契約」のほうがメリットがあるのですが、それでも、「一般媒介契約」を勧めるような場合は、それなりの理由があります。

想定される理由について、下記にみていきましょう。

一般媒介を勧める不動産会社に対する注意点

一般媒介契約の場合、
　・レインズという不動産会社間へのデータベースへの登録義務が無い
　・活動状況に関して、売主への報告義務がない
という内容の媒介契約になります。

それぞれの内容について、下記に説明します。

レインズという不動産会社間へのデータベースへの登録義務が無いことに関して

一般媒介の場合、
　レインズという不動産会社間へのデータベースへの登録
が、任意になります。

もちろん、一般媒介の場合でも、レインズに登録はできます。
ただ、登録義務が無い為、登録するかしないかは、不動産会社の考え次第になります。

レインズに登録しなかった場合、他の不動産会社がその情報を見ることができないため、営業活動の範囲が狭くなります。
その結果、例えば、
・なかなか成約にいたらない、あるいは、時間がかかる
・レインズに登録しておけば、値引きなしで買ってくれる買主が見つかった可能性
などの状況も想定されます。

では、なぜ、レインズに登録をしないのかというと、
　買主も自社で見つけて、買い手側からの仲介手数料も欲しい
と考えている場合があります。
詳細は、次項で説明します。

活動状況に関して、売主への報告義務がないことに関して

一般媒介の場合は、
　活動状況に関して、売主への報告義務
がありません。
もちろん、報告義務がなくても、しっかりとした不動産会社であれば、定期的に報告はすると思われますが、それは、不動産会社次第になります。

場合によっては、
　仲介受けても、なかなか決まりにくいような物件
の場合、定期的な報告が面倒と考え、一般媒介を提案するような不動産会社も存在します。

一般媒介による不動産会社側のメリット

なぜ、一般媒介を勧める不動産会社があるのかということですが、その理由は、
　仲介手数料
に絡んだ理由が考えられます。

つまり、物件の情報を他の不動産会社にオープンにしないことで、自社で、買主を見つけ、
　売主側の仲介手数料
　　プラス
　買主側の仲介手数料
による売り上げを見込みたいというような場合です。

一般媒介契約の場合は、レインズに情報登録をする義務がないので、その物件の情報を自社で
　囲い込む
ことができてしまいます。

囲い込みとは、他の不動産会社に情報を共有しないということを意味します。
そうすることで、不動産会社としては、売主側の仲介手数料だけでなく、買主側の仲介手数料とあわせての金額が見込めます。

また、その他に、法令上の報告義務もありませんので、業務の手間も軽減されるという面もあります。

ですので、不動産会社のほうから、専任媒介ではなく、一般媒介を提案されるようなケースでは、
　その真意がどこにあるのか
を確認する必要があります。

まとめ

マンションを売却する際、不動産会社への仲介の依頼時に、一般媒介契約を取り交わす際には、
・レインズへの登録はどうするのか
・報告はどのようにするのか
を確認するとともに、
・なぜ、一般媒介のほうを提案しているのかの理由
を明確にしておく必要があります。

理由が明確ではない場合や、はっきりしない場合は、媒介契約の取り交しも再検討したほうが良いでしょう。

また、一般媒介の場合は、複数の不動産会社と媒介契約を取り交わすことができますので、
　複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ
という方法もあります。

もちろん、しっかりとした理由があって、一般媒介を提案する場合もあります。

いずれにしても、
　売却時の仲介を依頼する場合は、複数の不動産会社の話しを聞いて、その中から選定すること
をお勧めします。

不動産会社を、複数の先から選ぶ場合は、一括査定のサービスを利用する方法もあります。

以上、「マンション売却で一般媒介を勧める不動産会社は、要注意」についてでした。