マンション売却の際は、複数の不動産会社に仲介を依頼すべきか？

こんなテーマに関する記事です。

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マンションの売却をする際に、
　複数の不動産会社に仲介を依頼
することで、売却が早く進むのでは、とお考えの方もおられるかもしれません。

結論から言いますと、
　・昔は、複数の不動産会社に依頼するほうが良かった
　・現在は、ネットでの情報開示ができれば、信頼できる不動産会社1社に絞っても、効果に差は無い
と言えます。

もし、依頼した不動産会社の動きが良くない場合は、専任媒介契約の期間が基本3ヵ月ですので、
　3か月後に、仲介を依頼している不動産会社を見直す
という方法で対処できます。

どうしても1社では不安な場合、媒介契約を
「一般媒介契約」
にして、2社の不動産会社に依頼する方法もあります。
その際は、例えば、
　大手不動産会社と地元密着型の不動産会社の2社
にするなど、営業方針の異なる会社を組み合わせるというやり方もあります。
しかしながら、一般媒介で複数の不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社の立場からすると、専任媒介の物件に比べるて優先順位が下がります。

また、1社に仲介を依頼する際も、複数の不動産会社に依頼する際にも、
　信頼できる不動産会社かどうか
という点が大切になってきます。

具体的な内容について、下記に順に説明します

不動産会社1社に絞って依頼するケース

仲介を依頼する不動産会社を１社に絞る場合のメリットや注意点などを順に記載します。

仲介を1社にしても良い理由

仲介会社を1社に絞っても良い理由については、
　レインズという不動産会社間のデータベース
の存在があります。

レインズは、
　仲介を依頼された不動産会社
が、売買契約を取り交わした後に、
　その物件の情報を掲載する
という使い方をします。

その後、レインズを見た他の不動産会社は、
　自社の顧客に、その物件を案内することができる
というしくみになっています。つまり、レインズに物件を登録することで、
　結果的に、複数の不動産会社が、営業活動を行う
ということになります。

ですので、物件の情報が不動産間で共有されて、他の不動産会社もニーズのあるお客様がいれば営業活動を行う為、実質、複数の不動産会社が活動することになり、
　複数の不動産会社と直接、媒介契約を取り交わす必要性も低くなる
と言えるわけです。

この場合、
　売主側の不動産会社（売主と媒介契約を取り交わしている不動産会社）
と、
　買主側の不動産会社（レインズを見て、買主を見つけてきた不動産会社）
の2社が間に入ることになります。

また、仲介手数料は、
　売主は、売主側の不動産会社に、
　買主は、買主側の不動産会社に、
をそれぞれ支払うことになります。

もちろん、売主側の不動産会社が、買主を見つけてくる場合もあります。

いずれにしても、いずれの場合も、売主、買主の負担する「仲介手数料」に変更はありません。
　仲介手数料は、「販売価格×３％＋6万円＋消費税」
となります。

メリット

仲介を1社に絞ることのメリットとしては、
　仲介を依頼した不動産会社に、情報の取りまとめを、行ってもらえる
という点にあります。

つまり、売主側の不動産会社が1社だけなので、その会社が、
　・物件の問合せ
　・内見時の調整
や、
　・複数の申し込みがはいった場合
の状況を一元的に把握できる為、レインズをみた買主側の不動産会社からの問い合わせにも、すぐ、対応できるということになります。

売主側としては、特に、問合せが多い物件の場合など、非常に効率的な状態となります。

それに対して、複数の不動産会社に仲介を依頼した場合は、
　それぞれの不動産会社は、他の不動産会社の状況がわからない
という状況になります。

ですので、例えば、
　内見の際の日程調整
や、
　申し込みがはいっているかどうかの確認
など、都度、複数の不動産会社から売主に連絡がはいるということになります。

週末など、内見が重なりやすい際に、結局、売主が、不動産会社に、調整の指示をだすようなケースも想定され、手間がかかることになります。

注意点

仲介を、1社に絞って依頼する際の注意点があります。それは、
「物件の囲い込み」
と言われる行為です。

物件の囲い込みとは、物件を依頼された不動産会社が、買主側からの仲介手数料も欲しいと考えて、他の不動産会社からの物件の問合せに、
　「商談中の案件です」
などと虚偽の対応をして、他の不動産会社の営業活動を妨害する行為です。

結果、物件の成約するタイミングが遅くなったり、値引き交渉をしない買主を逃す可能性も生じる可能性もあります。

依頼した不動産会社が、この「物件の囲い込み」を行うと、売主にとって甚だ迷惑な状況となります。

過去には、大手の不動産会社がこのような行為を行っていたことが問題になったことがあります。
もちろん、大手だけに限らず、中小の不動産会社でも、このような行為を行っているケースもあります。

ですので、仲介を依頼する不動産会社は、信頼できる先かどうかを十分検討して選定する必要があります。

複数の不動産会社に仲介を依頼する場合

どうしても、1社に仲介を絞って依頼するのが不安な場合、複数の不動産会社と媒介契約を取り交わすことになります。

その場合媒介契約の種類は、
　「一般媒介契約」
になります。

一般媒介契約では、レインズに情報を掲載する義務はありません。
もちろん、掲載してもOKです。

掲載するほうが良いのです、依頼する不動産会社がレインズへのデータ入力も含めて、アットホームやホームズ、スーモなどの大手の不動産情報サイトへの掲載など、どのような販売活動を行うかを確認しておきましょう。

複数の不動産会社に仲介を依頼する際には、
　少なくとも、1社は、レインズへの登録
をするようにしておくと、他の不動産会社も営業ができるようになります。

デメリット

売主側の不動産会社として、複数の会社に仲介を依頼した場合には、上記にも記載したように、
　状況確認や、内見時の調整
などの際に、それぞれの会社から売主に連絡がはいることになります。

また、それぞれの会社に、同じようなタイミングで申し込みがはいった際にも、結果、売主が調整を行うことになります。

もちろん、あまり手間がかからない状態で、成約まで進む場合もありますが、少なくとも、
　あまりたくさんの不動産会社に仲介を依頼
してしまうと、はっきりいって、売主側の手間もかかり、状況によっては、ややこしいことが発生するリスクもあります。

ですので、仮に、複数の不動産会社に仲介を依頼するとしても、2社程度にしておかれたほうが賢明と言えます。

また、「一般媒介契約」にして複数の不動産会社に媒介を依頼する場合は、不動産会社としては、売主側の仲介手数料がはいってる可能性が下がる為、不動産会社のモチベーションは下がる可能性や、心情的に優先順位が低くなる可能性という傾向があります。

まとめ

上記にも記載しましたように、現状では、
　レインズという不動産会社向けのデータベースへの登録
によって、複数の不動産会社に依頼することのメリットはあまりないと言えます。

ただし、仲介を依頼した不動産会社が、レインズに登録をしたものの、問合せをしてくる不動産会社への対応がしっかりできていないとあまり意味のないことになってしまいます。
上記に記載したような、いわゆる、情報の「囲い込み」といった行為です。

これは、大手の不動産会社でもつい最近まで行われていて、問題になったことがありました。
ですので、大手の不動産会社でも、特に、営業担当者のノルマがきついような会社の場合、そういった行為に走ってしまうケースが見受けられます。
かといって、中小の不動産会社が安心かというと、一概に言えない部分があります。

ですので、少なくとも、複数の不動産会社に話しを聞いて、その上で判断することが重要と言えます。

また、状況によっては、依頼している不動産会社を見直すという選択肢もあります。
通常、媒介契約は、3か月の更新となっていますので、そのタイミングで、仲介を依頼している不動産会社を見直すかどうかの検討をするということです。

ただ、物件のエリアや価格など諸条件によっては、成約に至るまでに時間がかかる場合もありますので、それを踏まえた上での判断にはなります。
また、担当者が信頼できる対応をしているかどうかも判断材料になります。
もし、状況によっては不動産会社を切り替える可能性があるのであれば、その旨を最初に伝えておいても良いでしょう。

また、不動産会社を選ぶ際には、複数の先を比較検討されることをお勧めします。
昨今では、ネットで「一括査定のサービス」もありますので、そういったサービスを利用するのも一つの方法です。

以上、「マンション売却の際は、複数の不動産会社に仲介を依頼すべきか？」についての説明でした。