マンションを売却する際の「査定書の見方」について

マンションを売却する際の「査定書の見方」について

マンションを売却する際の「査定書の見方」についてマンション売却
マンション売却

マンションの売却時に、「査定」をしてもらう場合があるけど、査定書をどのように見ればいいのかがわからない。
あと、査定金額で売却できるのかも知りたい。

こんなお悩みを解決する記事です。


この記事の内容▼

・査定書の内容
・査定金額の算出方法
・査定金額について
・まとめ

マンションの売却を検討する際には、
どれくらいの価格で売却できるのか
が問題になってきます。

その際、複数の不動産会社に、
「査定」
を依頼することとなります。

では、査定書のどこを見れば良いのか、実際に売却できる価格との違いを確認していきましょう。
また、査定価格が高いとしても、必ずしも、その価格で売却できるとは限りません。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社(株式会社クラスイエ)が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

査定書の内容 

査定書には、不動産会社によって、項目の違いはありますが、概ね、下記内容が記載されています。

・前書き
・査定についての説明
・不動産売却の流れ
・査定物件の流れ
・地図
・路線価
・査定金額
・査定金額の説明
・不動産会社からの提案内容

査定書の目的

売主側としては、
マンションにどれくらいの価値があるのか
(どれくれいの価格で売却できるか)
を確認することにあります。

ただ、不動産会社としては、
査定によりどれくらいの価格であれば販売できるかの提示
することととあわせて、
専任媒介の依頼を受ける
という目的があります。

不動産会社によっては、専任媒介契約の依頼を受ける為に、
高い査定価格を提示する
場合もあります。

売主側としては、
高い査定価格を提示してくれる不動産会社が、その価格で販売してくれると思ってしまいがち
ですが、実際、その確証はありません

実際の売却は、相場に近い価格帯に落ち着くケースのほうが多いでしょう。
買主の立場からすると、相場より明らかに高い価格の物件は、
そもそも問合せしない
か、もしくは、
価格の値下げ交渉をします

結果、販売当初は高い価格で設定したとしても、
途中で、販売価格の変更をする可能性が高い
あるいは、
値引き交渉の可能性が高い
と考えたほうが良いでしょう。

ですので、不動産会社の「査定書の目的」、つまり「専任媒介を依頼されたい」ということを踏まえた上で、内容を確認されることをお勧めします。

=補足=
査定書の種類としては、不動産会社による査定書の他に、
「不動産鑑定士による不動産査定書」
があります。
これは、相続など法的な手続きの為に、不動産の査定を行うものです。
費用も20~30万円ほどかかります。

査定金額の算出方法

マンションを売却する際の「査定書の見方」について

通常、査定金額の算出については、下記の3つの方法があります。

1.割合方式
土地の評価プラス建物評価で算出。

2.取引事例比較法
条件に近い物件の取引事例から算出。

3.収益還元法
仮に収益物件として捉えた場合、収益率から逆算して物件の評価をする方法。

基本、マンションの査定は、
2.取引事例比較法
で算出します。

同じマンションあるいは、近隣の類似したマンションの成約情報から算定します。

もちろん、
・階数
・リフォーム歴
・住居の位置(角部屋)

などによって幅がありますし、また、
・個々の販売状況(価格交渉など)
によって実際の販売価格はバラつきがでます。

レインズという不動産業者向けのデータベースには、成約情報の中に、
販売資料に成約価格が記載された資料
が記載されている場合があります。(全ての物件ではありません)
そういった資料も添付されていると親切です。

※中古戸建の場合は、1.割合方式の算出方式でも算定する場合が多いです。
また、3.収益還元法は、主にアパートなど収益物件で用います。

査定金額について

査定書の目的にも記載していますが、
査定金額 = 売却できる価格
ではありません。

ですので、あくまで参考値として認識する必要があります。

また、
査定した際の根拠となるデータがきちんと記載されているかどうか
で、しっかりと査定書をつくっているかどうかが判断できます。

まとめ

査定書は、あくまで、売却をする際の参考資料をして位置づけるほうが良いでしょう。

査定書は、実際に売却を依頼する不動産会社を選択するの材料にもなりますが、
査定金額に根拠のない数字を記載するような先
は避けたほうがよいと言えます。

また、販売活動する中で、途中で
価格の変更の可能性もあること

買主によっては、価格交渉してくる可能性もあること
など、担当者がしっかりと説明するかもチェックしておきましょう。

販売価格の変更の可能性があるとの説明があった場合、どれくらいの価格設定を想定しているかも聞いておきましょう。

マンション売却

以上、「マンションの査定書の見方について」の説明でした。

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