マンションの売却の際、不動産会社から、
最初に決めた売却価格を変更するように提案
があったけど、どんどん価格が下がってくようで 不安。
こんなテーマに関する記事です。
マンションを売却する際に、状況に応じて、最初に決めた売却価格を変更する場合があります。その際の注意点等について解説しています。
マンションの売却を開始て、しばらくしてから、
価格を変更
する場合があります。
状況としては、
・反響数が少ない
・反響はある程度あるが、価格面がネックになっている
・結果、予定の期間までに売買契約に至らなかった
といった場合があります。
例えば、反響数が少ない場合の理由として、
価格面
の他、
その物件の階数、あるいは、そのマンション自体に起因するもの（立地状況など）
も考えられます。
少なくとも、売却価格が、周辺の類似物件に比べて極端に高い場合は、
価格の見直しが必要になります。
価格以外の要因の場合も、
価格が下がればマイナス要因もカバーできるケース
もあり、そういった意味も含め、不動産会社から
価格の変更
の提案のある場合があります。
もちろん、
もうしばらく、そのままで様子を見る
という選択肢もあります。
基本、販売価格は、売主の判断で決めます。
ただ、
不動産会社としても、早く契約を決めたい
という考えで、価格をそのままで様子を見るより、設定価格を下げることを優先しようとする場合もあります。
また、
売主側としても、管理費や修繕積立金の負担
もありますので、なるべく早く売却したいということもあります。
いずれにしても、価格変更したほうが良いと判断する場合、下記のような注意点を踏まえて、判断されることをお勧めします。
価格変更時の注意点
最初の売却価格設定時に、価格を下げる可能性を予定しておく
できれば、
売却開始時の価格を決める
際に、
途中で価格変更することも想定して価格をきめておく
ということが望ましいと言えます。
つまり、最初の販売価格に関して、
途中で、価格を変更することを想定
した上で、
その価格を設定する
ということです。
また、さらに、
どのタイミングで、価格を変更する可能性があるか
についてのスケジュールも検討しておくべきと言えます。
ですので、不動産会社が、当初から価格変更を想定した相談もなく、唐突に、
価格を下げることを提案
してきたとすれば、ちょっと、びっくりしてしまうことになります。
仮に、そういった提案をしてきた場合は、
その後は、どういったことを想定しているにか、その予定
を確認しておくと良いでしょう。
また、価格の決定は、
最終的には、売主さんが決めること
なので、必ずしも、価格を変更する必要はありません。
本来は、売却を開始するタイミングで、価格変更に関することも
計画しておくべきです。
本来であれば、不動産会社が、
最初の段階でそういったことを説明、提案すべき
なのですが、そういったことができていないということは、
その不動産会社の対応品質の問題
ということにもなります。
仲介を依頼している不動産会社が、ちょっと頼りない、あるいは、信頼性に疑問点がつくような場合は、媒介契約の更新（3カ月）を行わずに、改めて、別の不動産会社を選定するという選択肢もあります。
価格変更のタイミングについて
マンションの売却開始から成約までの平均期間は、一般的に、
3ヵ月～6ヵ月
といわれています。
もちろん、それよりも早く決まることもあります。
ただ、あまりに早く決まりすぎると、
ちょっと、価格設定が低すぎたかな？
と、後で、後悔するような状況になる可能性もあります。
ですので、販売開始時点の価格設定は、
ちょっと、高めの価格設定からスタート
したほうが、後悔がありませんし、また、売却開始後の価格変更もやりやすくなります。
いずれにしても、
価格変更を見直すタイミング
としては、概ね、
3か月前後
がひとつの目安となります。
もちろん、売却にかかる期間は、
そのマンションの状況や、地域性など
にも影響されます。
ですので、
価格優先で、ある程度期間がかかっても良い
ということであれば、必ずしも、価格を変える必要はないと言えます。
時間的な制限が無い場合は、
焦って価格を下げる必要性は低くなります。
（価格設定が適正な場合）
値引き交渉の可能性も予定しておく
価格を下げた後にも、買主さんが、
値引き交渉
をしてくる可能性もあります。
値引き交渉があった場合は、
価格を下げたので、値引き交渉はNG
という方針でいくのか、あるいは、
値引きする際の値引き幅を想定しておく
のかを予め決めておきます。
値引き交渉に対する対応も、売主さんの判断になりますので、事前に、想定しておきましょう。
不動産会社からの「販売活動の報告」について
不動産会社と専任媒介契約を取り交わしている際は、不動産会社から依頼主に対して、
2週間に1回以上
の報告義務があります。
そこで、販売活動の内容をチェックして、そもそも、
反響数についてや、成約に至らない理由など
の状況を把握しておきましょう。
また、
専任媒介契約自体の期間は、上限は、3か月
と決まっています。
不動産会社からの営業報告がなかったり、信頼おけないようなケースの場合は、他の不動産会社への変更を含めて検討しても良いでしょう。
また、一般媒介契約の場合は、売主さんへの報告義務は、
任意
となっています。
しかしながら、しっかりとした不動産会社であれば、定期的に報告をしてきます。
その内容を確認して、価格変更したほうがよいかなどの検討をしていきましょう。
定期的に報告をしてくる不動産会社かどうかで、
その不動産会社の姿勢がわかります。
不動産会社が原因で、なかなか成約できないケースとは？！
マンションの売却が、なかなか決まらない原因として、
価格設定や、そのマンション固有の状況
の可能性の他、
仲介を依頼している不動産会社の販売上の問題
がある可能性もあります。
具体的なケースとしては、
その不動産会社が、「物件の囲い込み」を行っている
あるいは、
単に、不動産会社の買主さんへの「対応レベルが低い」
といった可能性があります。
その不動産会社が、「物件の囲い込み」を行っている
「物件の囲い込み」とは、
他の不動産会社へ情報を共有しない
という行為です。
こういった行為をする不動産会社は、実際に存在します。
通常、専任媒介契約で、不動産の売却の依頼を受けた場合は、
レインズという不動産会社間のデータベース
に、その物件の登録を行う義務があります。
こうすることで、他の不動産会社も、その物件を確認することができるようになります。
そして、他の不動産会社が、買主側の不動産会社として、
買主を見つけてくることができる
ということになり、結果、
その物件の成約のタイミングが早くなることが期待できる
ということになります。
ただ、「囲い込み」を行っている不動産会社の場合、自社で、買主も見つけて、そちらからも仲介手数料を受け取りたいと考える為に、
他の不動産会社からその物件の問合せがあった場合
に、
既に申し込みがはいっているなどど、虚偽の対応
をして、その物件を、自社で囲い込んでしまうような行為を行う訳です。
上記にも記載しましたが、こういったことを行う不動産会社は、実際に存在します。
また、数年前には、「中古物件をメインで取り扱う全国規模の不動産会社」でも、同様の行為を指摘され、問題になったことがありました。
こういった場合は、当然、営業機会が損失されますので、結果、販売期間が長くなってしまいます。
そのような会社には、仲介を依頼しないようしたほうが賢明と言えます。
また、一般媒介で仲介を取り交わした場合は、レインズへの登録は、任意になります。
ですので、レインズに登録するかどうかを、しっかりと確認しておきましょう。
不動産会社の対応レベルの問題
不動産会社の中には、
対応品質のレベルの低い会社
もあります。
もちろん、担当者のよっても、個人差があります。
しかしながら、物件を検討しているお客さんが、
なんだか、感じの良くない担当者だな、、
あるいは、
信用面で不安ある
といった印象を受けてしまうと、いくら物件が良くても、なかなか成約まで進むのは難しくなります。
マンションは、高い買い物になりますので、買主側としては、あえて、そういった担当者を通じて購入する必要もない訳です。
そもそも、売主としても、そういった会社に仲介を依頼することは避けたほうが良いでしょう。
また、上記にも記載したように、買主側の不動産会社が別のケースもあります。
ただ、売主側の不動産会社も、直接、買主さんの対応もしますので、そういった際に、上記のような状態だった場合、結果、なかなか成約には結びつかないということになってしまいます。
売却が進まない場合の原因には、
いろいろなケースが考えられます。
まとめ
マンションの売却価格を設定する際には、
売却開始後の状況を想定して、「計画的」に、価格を設定しておくこと
が重要となります。
通常、仲介する不動産会社が、最初の段階で、
販売価格の変更の可能性も含めた、販売計画
を提案しますが、その内容が不明瞭な場合は、そもそも、その不動産会社の信頼性の問題になります。
状況によっては、上記にも記載したように、媒介契約の更新のタイミングでの不動産会社の変更を検討してもいいかもしれません。
また、価格変更の際には、
成約した後、どれだけの金額が手元に残るのか
ということも、計算しておくと安心です。
経費としては、
仲介手数料；売買価格の３％＋6万円＋消費税
印紙代 ；1万円（売買価格が、１千万円を超え５千万円以下の場合）
となります。
その他、
住宅ローンの残債がある場合
は、銀行に残債を支払う際の手数料も発生します。
こういった経費の金額も踏まえて、売買価格の設定を行うと良いでしょう。
また、マンション売却時の経費に関しては、下記ページにも詳細を記載しています。
以上、「マンションの「売却価格の変更」の注意点」についての説明でした。
