中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのか?!

中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのか?!

中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのか?!マンション売却
マンション売却

マンションの売却を検討する際に、その価格をどのように設定すればよいのだろう?
もちろん、高ければ高いほどいいけど、売れなければ意味がないし。。

こんなお悩みを解決する記事です。


この記事の内容▼

・マンション売却時の「価格設定」の水準は、直近で売買されている価格を参考に設定
・プラス要因、マイナス要因があれば、価格設定時に考慮する
・同じマンションで、販売されている部屋があるかどうか確認する
・計画的に価格設定を変更する
・季節による需要変動
・入希望者からの値引き交渉について

中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのでしょうか。

売る側としては、高く設定しておきたいですが、あまり高く設定しても、売れなければあまり意味がありません。
また、状況的に、「マンションのローンの残債が残っている場合」は、悩ましい状況になります。

現実的には、下記のような手順で考えると良いでしょう。

本記事は、執筆者(宅地建物取引士の資格保有)の不動産取引の実務経験に基づいて記載しており、記載内容も、すべてオリジナルな内容となっています。
また、本サイトは、宅建業の免許を持つ不動産会社(株式会社クラスイエ)が運営しています。[宅建業 千葉県知事(1)第17909号]

マンション売却時の「価格設定」の水準は、直近で売買されている価格を参考に設定

基本、実際の売買相場に近い数字をベースに考えるのが現実的です。

ただ、近隣のマンションの中には、イレギュラーな価格設定をしている可能性もある為、ある程度の件数を見て、参考にする必要があります。

※一括査定の記事にも記載しましたが、査定を依頼する不動産会社の中には、専任媒介契約を依頼されたいが為に、極端に高い査定価格を提示してくる先もあります。
「査定価格=売却できる価格」ではありませんので、注意が必要です。

プラス要因、マイナス要因があれば、価格設定時に考慮する

プラス要因としては、
・眺望が良い
・角部屋
・リフォーム済み
などがあります。

マイナス要因としては、
・眺望があまりよくない
・日当たりの問題
・室内の傷み
などがあります。

こういった要因も、価格設定に反映します。

同じマンションで、販売されている部屋があるかどうか確認する

売却を検討しているタイミングで、同じマンションで売却中のお部屋があるか確認しておきましょう。
階数や、間取りなど同程度のお部屋が売りにでている場合、その価格設定によっては、売却活動に影響がでてきます。
比較して、極端に高く設定する必要もないですし、逆に、極端に低くする必要もありません。

また、関心のある購入検討者の方が内見される際、同じタイミングで両方のお部屋を見に来られる場合もあります。
購入する側からすると、良い意味で比較検討できますので、状況によっては、売却のスピードが早くなる可能性もあります。

また、そのお部屋が、途中で、価格の変更される場合もありますので、定期的にチェックしておくと良いでしょう。

計画的に価格設定を変更する

中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのか?!

売却に関して、スケジュールを決めて、価格を改定していく形でもOKです。
価格改定する際は、価格を下げる形になります。
ですので、そういったことも想定して、販売当初の価格を設定する必要があります。

季節による需要変動

マンション需要の季節変動に関しては、ほぼ、年間通して一定の需要があると言えます。
マンションを探しておられる方は、季節に関係なく、条件に合う物件を探されている方が大半です。

ただ、お子さんの学校の入学に間に合わせる為などの理由で、3月にどうしても間に合わせたいという方もおられますので、その分、春先に契約するケースもあります。

マンションの売却をスタートしてから決済までの平均期間が、3ヵ月といわれていますので、仮に、3月の需要を見越しての計画をたてる場合は、遅くとも、秋ごろには、売却準備にとりかかる必要はあります。

購入希望者からの値引き交渉について

不動産の取引の場合、買主が値引き交渉をする場合があります。
値引きを受けるかどうかは、売主次第ですので、値引きNGというスタンスでも問題ありません。

もしくは、提示された価格と設定している価格の間で、逆に可能な金額を提示してもよいでしょう。

いずれにしても、値引き交渉をしてくる可能性を踏まえて、対策を考えておきましょう。
値引きを受ける前提であれば、最初の価格設定の際に、値引き幅を見込んでおく必要があります。

まとめ

売却価格の設定の際には、上記にあるように、いくつかのケースを想定して価格を設定する必要があると言えます。
さらに、ローンの残債がある場合は、その返済も含めて検討していきます。
また、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、必要な経費があります。
経費のうち、一番大きいものは、仲介手数料です。
仲介手数料(売買価格の3%+6万+消費税)

この他に、ローンの残債がある場合は、銀行への手数料や、抵当権抹消費用もかかってきます。
それらの費用を除いた金額が手元に残りますので、その点を考慮して売却価格の設定をしましょう。
※また、買った時より高く売れた場合は、課税の対象になります。

マンション売却

以上、マンションを売却する際の「価格設定」に関する説明でした。

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