マンションの売却を考えているけど、
売却前に、リフォームは必要なのか？
を知りたい。
不動産会社からリフォームを勧められたけど、どうしよう？と悩んでいる
こんなテーマに関する記事です。
マンション売却の際の、リフォームの必要性の有無と、注意点について、わかりやすく解説しています。
マンションの売却をする際に、
リフォームを行ったほうが良いかどうか？
ということに関して、結論からいうと、
リフォームは、必須ではない
ということになります。
ただ、
リフォームしたほうが、売却しやすい
という点もある為、
室内の状況を見ての判断
になります。
もちろん、リフォームにはコストもかかりますので、
コストをかけてでもリフォームを行ったほうが良いかどうか？
という点と、
仲介をする不動産会社がリフォームを提案してきた場合のその背景
を理解しての判断するということになります。
マンション売却時のリフォームは、基本、必要ないと考えて良いでしょう。
下記に順に詳細を解説します。
売却前のリフォームの必要性は？
売却前のリフォームの必要性については、上記にも記載したように、必ずしも、必要ではありません。
実際に、
売買されている中古マンションの大半
は、リフォームがなされていません。
それでも、普通に、売買がなされています。
しかしながら、売買の際に、リフォームしておいたほうが良い場合もあります。
リフォームしておいたほうが良い場合とは？
例えば、
壁紙がかなり汚れている
壁に穴が開いている
和室のふすまが破れている
建具に不具合がある
といったようなケース、つまり、
買主が、「部屋の使いかたが粗かったのではないか？」と思ってしまうような状況
の場合は、部分的なリフォームをしておいたほうが良い場合があります。
ここでいうリフォームは、大がかりなリフォームではなく、
部分的な修繕
ということです。
もちろん、状況によっての判断にはなります。
実際、壁紙だけでも新しいものにしておくと、かなり部屋の印象が違ってはきます。
また、水回りなどの大掛かりなリフォームの必要性は低いです。
なぜなら、リフォーム費用にまとまった金額になってしまうからです。
お風呂やキッチンなどが古くても、基本、そのままでOKです。
もし、どうしても気になる箇所があったとしても、その分、売却価格を若干低くするといった対応などでも対処できます。
リフォームしたほうが良い場合でも、その費用分を下げて価格設定するという考え方もできます。
リフォームする場合の注意点
リフォームをすれば、部屋もキレイになり、物件の印象が良くなります。
ただ、その場合、
・先にリフォーム費用が発生する
・リフォーム費用を含めて売却価格を決めるので、価格設定が高くなる
という点を考慮する必要があります。
リフォームを行う場合は、
リフォーム費用は売主負担
となり、また、
リフォームした場合は、通常は、売却時の設定価格が高くなってしまいます
ので、その設定によっては、物件が売れづらくなる可能性があります。
もちろん、
リフォーム済み物件で、お得感のある価格設定
ができれば、有利に働きます。
不動産会社がリフォームを勧める理由とは？！
売却の仲介を依頼している不動産会社が、
熱心にリフォームの提案をしてくるようなケース
もあります。
その場合、上記に記載しているように、状況によっては部分的な修繕の場合など、理由がはっきりしていれば良いですが、
例えば、全面リフォームを提案してくるようなケース
では、注意が必要です。
つまり、不動産会社の中には、
リフォーム工事を勧めることで、そこでも利益をとるようなケース
もあります。
ですので、熱心に提案してくるような場合は、
・その提案内容とその理由
・売却価格を含めたプランをどのように考えているのかを
しっかりと確認した上で判断しましょう。
執拗にリフォームを勧める不動産会社には、要注意です。
リフォームする際の進め方
実際に、リフォームを行う際にには、下記の点にも注意して進めるようにしましょう。
リフォームの見積もりについて
リフォームをする箇所にもよりますが、ある程度の金額になりそうな場合は、
複数の業者さんに相見積もりをとる
と良いでしょう。
実際、リフォーム費用は、依頼する業者さんによって、
かなりの金額差
があります。
ですので、業者さんに見積もりを依頼する際には、
その業者さんに、相見積もりをとることを事前に話しをした上
で、複数の先からの見積もり金額を比較検討されることをお勧めすます。
そうすることで、
提示された費用の妥当性
もわかります。
また、不動産会社から紹介を受けた業者さんであっても、先に、相見積もりをとる旨を伝えておけば、それを踏まえて見積りをしてくれます。
逆に、1社だけの見積もりだけということになると、高めの費用をだしてくる可能性もあります。
管理組合への届け出について
マンションの場合、室内のリフォーム工事する際は、
事前に、管理組合への届け出
が必要となります。
また、仮に、床面の工事を行う際は、管理規約でその性能についての基準が定められています。
ですので、そのようば場合は、事前に、工事内容に関しての業者さんとの調整も必要になってきます。
和室の畳に関して
畳については、畳の入れ替えの場合と、表替えといって、表面のみの張り替えを行う場合があります。通常は、表替えで対応します。
ただ、リフォーム後、通常、室内が閉め切った状態になり、表替えをした後の畳の表面にカビが発生しやすくなってしまいます。
折角、修繕をしたのに、内見の際に、カビた状態になってしまうと逆効果になってしまいまいます。
ですので、畳の表替えは、行わないか、もしくは、どうしてもという場合は、物件の引き渡し前に行うなどの対処が望ましいと言えます。
【参考】ホームステージングとは？！その効果性
ここ数年、中古マンションを販売する際に、
「ホームステージング」
を行うケースもでてきました。
「ホームステージング」とは、中古マンションの販売時に、
モデルルームのようにインテリアコーディネートして演出する販売促進手法
のことです。
専門業者もありますが、費用が結構高額になりますので、コストパフォーマンスを考えると、あまり現実的ではありません。
ただ、そこまで本格的に行う必要はなく、例えば、
100円ショップなどで、花瓶と造花を買って置いたり、あるいは、 イケアでお買い得な雑貨、テーブルなどを置いたりしてそれらしく仕上げる
ことはできます。
そういった簡易なデコレーションでも、内見時の印象が良くなります。
余裕がある場合は、ご自身で工夫しても良いでしょう。
まとめ
マンションの売却前のリフォームに関しては、状況によっての判断にはなりますが、
基本は、あえて行う必要はない
と言えます。
通常の汚れであれば、
経年劣化での汚れ
というとらえ方になり、許容範囲と言えます。
ただ、そうはいっても、
室内がキレイになっている
と、買主側の印象が変わってきます。
また、キッチンやお風呂などの汚れについても、キレイにしておいたほうが望ましいと言えます。
そんな場合は、
ハウスクリーニング
を行っておくと良いでしょう。
その際の注意点としては、お掃除代行の業者さんに依頼するのではなく、
ハウスクリーニング専門の業者さん
に依頼したほうが良いという点です。
ハウスクリーニング専門の業者さんとは、賃貸物件の退去後にクリーニングを行ったり、新築建売物件の工事終了後にクリーニングを行うような業者さんです。
一般ユーザー向けのお掃除代行業者さんと、ハウスクリーニングの専門業者さんでは、仕事の質が異なりますので、多少価格差があっても、専門業者さんに依頼されることをお勧めします。
部屋をきれいに見せることには、配慮すべきと言えます。
以上、「中古マンションを売却する前のリフォーム」についての説明でした。
