マンション売却の流れについて、わかりやすく説明しています。

マンション売却ガイド

マンションの売却を考えているけど、
 実際の売却の流れ
を知りたい!?

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンションの売却を検討する際の、「基本的なフロー」と、「主な注意点」について解説しています。

マンション売却ガイド

マンションを売却する際に、どのような流れで進めるかを、最初にイメージしておくことは大切です。

具裸体的な進め方については、基本、仲介を依頼する不動産会社からの説明もありますが、
 不動産会社のレベルにもバラつきがある
為、売却する際の重要なポイントは、売主側でもしっかりと認識しておかれたほうが良いと言えます。

下記に主なポイントとあわせて説明していきます。

目次

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マンション売却の基本的なフロー

マンション売却ガイド

マンション売却の方法としては、
 仲介による売却

 業者買い取りによる売却
の2つがあります。

それぞれについて説明します。

仲介による売却

マンション売却の一般的な方法が、
 仲介による売却
です。

つまり、不動産会社に仲介を依頼して、不動産会社の見つけてきた買主に売却するというものです。
マンションの場合、買主も個人のケースが多いので、個人対個人の売買契約となります。

その契約の際に、不動産会社が、仲介という立ち位置で、売買契約書や物件の説明資料(重要事項説明書)を作成することになります。

基本的なフローは、下記の流れになります。

STEP
売却を依頼する不動産会社を選定
STEP
売却価格や諸条件を決める
STEP
不動産会社と媒介契約を取り交わす(専任媒介、一般媒介、専属専任のいずれかの媒介契約)
STEP
販売活動開始
STEP
購入申込書(買付書)の受け取り
STEP
価格交渉(必要に応じて)
STEP
売買契約の取り交わし
STEP
決済、物件の引き渡し(所有権移転登記)

業者買い取りによる売却

仲介の他に、
 不動産業者が物件を買い取る
という方法があります。

その場合、スピーディーに物件を売却することができますが、その反面、
 一般的に売却価格が相場より低い
ということになります。

ですので、
 売却価格より、スピードを優先したい場合
や、
 ケースによっては、事故物件といった事情がある場合
などに、業者買い取りを検討することになります。

業者買い取りの場合のフローは、下記になります。

STEP
売却先の業者を選定
STEP
売却価格や諸条件を決める
STEP
売買契約の取り交わし
STEP
決済、物件の引き渡し(所有権移転登記)


仲介の場合の各フローの説明

マンション売却ガイド

下記に、仲介の場合の各フローについて順に説明します。

中古マンションを売却を依頼する不動産会社の選定

マンションを売却を依頼する不動産会社の選定については、大きくは、
 大手不動産会社

 地元の不動産会社
というの選択肢があります。

大手の不動産会社の場合は、知名度があり、会社のコンプライアンスなどの面からも安心できる面があります。
ただ、会社の営業スタイルもそれぞれ異なりますし、担当者のレベルに幅があります。
(もっとも、担当者のレベルの幅は、中小の不動産会社も同様ではあります。)

最終的には、その担当者が、ユーザー目線で対応してくれるのか、また、不動産取引の知識や実績なども考慮にいれての判断になります。

また、大手の不動産会社の中には、宅建士の資格を必須にしている会社も多くあります。
不動産の営業自体には、宅建士の資格の必要はなく、契約の取り交わしの際に必要となります。


地元の不動産会社の場合も同様に、担当者の対応内容、レベルにもよります。
また、地元の不動産会社の場合は、マンションの売買に慣れていない会社もあります。
主な業務範囲が、賃貸や、物件管理の不動産会社もありますので、その会社のホームページで、マンションの売買も得意にしているか、実績があるかを事前にチェックしておくと良いでしょう。

いずれにしても、複数の不動産会社に話しを聞いて、対応内容をみて、仲介を依頼される先を決めることが大切です。 

専任媒介か一般媒介か?

不動産会社に仲介の依頼をする際は、
 専任媒介(売主側の不動産会社を1社に絞る)

 一般媒介(売主側の不動産会社は複数可能)
がります。

以前は、物件の囲い込み(他の不動産業者に情報を共有しない)業者もいたので、一般媒介で複数の不動産業者と一般媒介契約をするケースもありました。

ただ、現在は、専任媒介の場合、
 レインズというデータベースに物件登録する
こととなっていますので、他の不動産会社に物件の共有はできています。
ですので、必ずしも一般媒介で複数の不動産会社と媒介契約する必要性は少なくなっています。

しかしながら、その場合でも、実質、囲い込みのようなことをする不動産業者もいますので、そのような業者は避けたほうが賢明です。

また、
大手不動産会社1社

地元不動産1社
とを一般媒介で依頼する方法もありますが、レインズをみた他の不動産会社からの問合せが2か所になり、情報の整理が煩雑になりがちになります。
信頼できる先と専任媒介の契約をして、窓口を1つに絞ったほうが良い場合もあります。

遠方の不動産会社は避けるべき

稀に、
 引っ越し先の近くにある不動産会社
に仲介を依頼されるお客さんがおられます。

その不動産会社が物件と、比較的近い場所であれば、良いのですが、県をまたぐような場合、
物件の売却活動
もあまり期待できない上に、
売買契約などの手続きの面
でも不安が残ります。

以前に、千葉の物件で、お客さんが、北海道に引っ越した関係で、専任媒介が北海道の会社という例がありました。
結局、物件のことも調査せず、物件のことは何もわからないという最悪の状態でした。
これでは、売れる物件も売れなくなってしまいます。

売却価格や諸条件を決める

中古マンションを販売するにあたって、
・価格
・居住中の場合は引渡時期
・その他の条件(物件に応じて)

などを決めておきます。

不動産会社が査定
を行う場合がありますが、実際は、
そのマンションあるいは、近隣の類似のマンションの相場(直近の販売履歴)
が実際に近い数字になります。

最近は、ネットでも、相場が確認できますので、チェックしておきましょう。

特に、販売価格の設定については、不動産会社によって、提案内容が異なってきます。
通常は、査定の形式で、物件価格の提示があります。
ここでの注意点としては、査定価格イコール売却できる価格ではないということです。
通常は、直近の相場に近い金額での価格で売買がなされるケースが多くなります。

不動産会社の中には、売却の仲介を取る為に、高い金額での査定をする会社もありますので注意が必要となります。

その他、お引越し予定のある場合は、引き渡し可能時期などを決めておきます。
もちろん、居住中の状態での売却も可能です。

不動産会社との媒介契約を取り交わし

売却の仲介を依頼する不動産会社が決まったら、
 不動産会社と媒介契約(売主側の仲介契約)
を取り交わします。

媒介契約の契約書には、不動産会社が売主さんに報告する、営業活動の頻度なども記載されていますので、チェックしておきましょう。
媒介契約には、
 ・専任媒介契約
 ・一般媒介契約
 ・専属専任媒介契約

の3種類あります。

契約の種類の違いの詳細については、下記ページに記載しています。

販売活動開始

媒介契約の取り交わしの後は、依頼を受けた不動産会社が販売活動をスタートします。
具体的には、不動産情報のポータルサイトなどに、販売情報の掲載を行います。

掲載内容や、販売資料の内容に関しては、事前にチェックしておきましょう。

購入申込書(買付書)の受け取り

実際に購入意思のある人がでてきた場合、まず、
 購入申込書(買付書)
をもらうことになります。
買付書は、契約書とは異なりますので、法的な拘束力はありません。
あくまで、買主さんの購入意思の確認の為のものです。

価格交渉(必要に応じて)

購入申込書に、価格面での相談がある場合がありますので、ケースバイケースで対応します。

例えば、
 設定している販売価格の端数
や、
 買主側の経費分の値引き
を相談してこられる場合があります。

もちろん、値引きに応じるか応じないかは、売主側次第です。

少なくとも、最初に価格を決める際に、値引き交渉があることも想定して、設定価格を検討しておいたほうが良いと言えます。

売買契約の取り交わし

買主さんが、住宅ローンを組む際は、銀行の事前審査がOKになった後に、売買契約を取り交わします。
売買契約の内容に関しては、売主の責任も記載されていますので、十分にチェックします。

また、物件に関して、告知事項がある場合は、書面で説明する必要があります。

決済、物件の引き渡し(所有権移転登記)

買主の銀行の本審査、住宅ローンの手続きの後に、物件の決済を行います。
また、所有権移転登記に必要な書類なども準備しておきます。

決済の際には、
 固定資産税の清算
の他、
 管理費、修繕積立金に関しての清算
も行います。

管理費、修繕積立金に関しては、一般的に口座引き落としで処理されていますので、停止処理の締め日の関係で、通常は、決済時に清算が必要となります。

また、ローンの残債が残っている場合は、その手続きも事前に行い、決済当日にローンの残債を
支払う必要があります。

また、マンションに管理会社や管理組合に、所有者が変わったことの届けを行います。
また、新所有者の方からも、管理費や修繕積立金の書面(口座引き落とし等)の提出も行っていただきます。

まとめ

マンション売却ガイド

マンションの売却の際には、
 大まかなフロー
を把握しておくことで、だいたいのスケジュール感も認識することができます。

また、マンション売却の際に、最も重要なことは、
 信頼できる不動産会社に仲介を依頼する
ということになります。

しっかりした不動産会社であれば、
 販売価格の設定~販売活動~売買契約
まで、安心して任せることができます。

ですので、不動産会社を選定する際には、複数の会社の担当者に話しを聞いて、
 ・対応姿勢
 ・不動産に関する専門知識
 ・しっかりとした説明、提案ができているか

などを確認して、仲介を依頼する先を選定しましょう。

また、不動産会社を選ぶ際には、一括査定のサービスを利用する方法もあります。

一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
 一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。

例えば、下記の「Home4U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。

HOME4U不動産売却査定サービス>>

また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。

三井のリハウス「不動産売却査定」>>

他にも、地域は限定されるものの【首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)が対象】、
 「TERASSマンション売却」
というサービスでは、「査定」にプラスして、
 ・AIや、各種ツールを利用しての売却支援
 ・買い取り保証
 ・プロカメラマンによる物件撮影

といったサービスを提供しています。
ご興味ある方は、一度、サービスを利用してみられてはいかがでしょうか。もちろん、査定は無料です。

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以上、マンション売却の流れについてでした。

マンション売却ガイド

(この記事を書いたのは、)
この記事は、不動産会社である「株式会社クラスイエ」【宅建業 千葉県知事(1)第17909号】のスタッフが、実際の不動産売買の実務経験を基に書いています。

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ココナラというサイト経由で、ご相談に対応しています(ひとつのテーマで3,000円)。


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