中古マンションを売却する際の「価格設定」、3つのポイントとは?!

マンション売却ガイド

マンションの売却を検討する際に、
 売却価格
をどのように設定すればよいのだろう?
もちろん、高ければ高いほどいいけど、売れなければ意味がないし。。

こんなテーマに関する記事です。

この記事の内容▼

マンションの売却をする際の、価格設定の考え方について説明しています。


中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのでしょうか。

売る側としては、
 できるだけ高く設定しておきたい
のですが、あまり高く設定しても、売れなければあまり意味がありません。
また、状況的に、「マンションのローンの残債が残っている場合」は、悩ましい状況になります。

価格て設定のポイントと、注意点について、下記に説明していきます。

売却価格を決める際には、いくつかの考慮すべき要素があります。

目次

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価格設定時の3つのポイント

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マンションの売却価格を設定する際には、主に、
 近隣の相場
をベースに、
 売却予定のマンション(住戸)のプラス要因、マイナス要因
を加味して設定することになります。

※また、このほかに、収益性から判断する方法(賃貸物件として運用した際の利回りから算出)や、固定資産税の評価額から算出する考え方もありますが、結局、
 実際に売買がされている金額の幅(相場)
がベースになります。

下記に3つのポイントについて、順にみていきましょう。

【ポイント1】直近で売買されている価格(相場)を参考に設定

マンションの売却価格の設定の際は、基本、
 実際の売買相場に近い数字をベースに考える
のが現実的です。

ただ、近隣のマンションの中には、イレギュラーな価格設定をしている可能性もある為、ある程度の件数を見て参考にする必要があります。

その際の注意点としては、建物としては、
 ・築年数
 ・ロケーション
 ・規模

が、比較的近い物件をチェックするということです。

また、各物件の、
 平米数、間取り
や、
 階数
も異なりますので、それらも考慮しての判断になります。

また、価格に関しては、それぞれの物件の平米数が異なる為、
 平米単価
でチェックする必要があります。

周辺の類似物件の売買相場で、
おおよその売却価格が想定できます。

【ポイント2】プラス要因、マイナス要因があれば、価格設定時に考慮する

プラス要因としては、
・眺望が良い
・角部屋
・リフォーム済み
などがあります。

マイナス要因としては、
・眺望があまりよくない
・日当たりの問題
・室内の傷み
などがあります。

こういった要因も、価格設定に反映して検討します。

個々の物件特有の要素を加味します。

【ポイント3】同じマンションで、販売されている部屋があるかどうか確認する

売却を検討しているタイミングで、
 同じマンションで売却中の住戸があるか
確認しておきましょう。

階数や、間取りなど同程度のお部屋が売りにでている場合、その価格設定によっては、売却活動に影響がでてきます。
設定されている価格をチェックして、それと比較して、極端に高く設定する必要もないですし、逆に、極端に低くする必要もありません。

また、関心のある購入検討者の方が内見される際、
 同じタイミングで両方のお部屋を見に来られる場合
もあります。
購入する側からすると、良い意味で比較検討できますので、状況によっては、売却のスピードが早くなる可能性もあります。

また、そのお部屋が、途中で、価格の変更される場合もありますので、定期的にチェックしておくと良いでしょう。

価格設定後の注意点について

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売却価格の設定を行って、売却活動がスタートした後も、いくつかの注意点があります。

計画的に価格設定を変更する

売却に関して、
 状況をみて、あるいは、スケジュールを決めて、価格を改定していく
ということも考慮しておきましょう。

価格改定する際は、価格を下げる形になります。

ですので、最初に価格を設定をする際にも、
 状況に応じて、価格を下げる可能性があること
を想定して、販売当初の価格を設定する必要があります。

購入希望者からの値引き交渉について

不動産の取引の場合、
 買主が値引き交渉をする場合
があります。

値引きを受けるかどうかは、売主次第ですので、値引きNGというスタンスでも問題ありません。

もしくは、提示された価格と設定している価格の間で、逆に可能な金額を提示してもよいでしょう。

いずれにしても、値引き交渉をしてくる可能性を踏まえて、対策を考えておきましょう。
値引きを受ける前提であれば、最初の価格設定の際に、値引き幅を見込んでおく必要があります。

価格変更や値引き交渉時の対応は、
事前に方向性を決めておきましょう。

まとめ

マンション売却ガイド

売却価格の設定の際には、上記にあるように、いくつかのケースを想定して価格を設定する必要があると言えます。
さらに、ローンの残債がある場合は、その返済も含めて検討していきます。

また、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、必要な経費があります。
経費のうち、一番大きいものは、仲介手数料です。
 仲介手数料は、売買価格の3%+6万+消費税
となります。

この他に、ローンの残債がある場合は、銀行への手数料や、抵当権抹消費用もかかってきます。
それらの費用を除いた金額が手元に残りますので、その点を考慮して売却価格の設定をしましょう。

また、売却時の利益がでた場合は、基本、課税の対象になりますが、売却後に、住居を購入した際は、条件によって、
 3,000万円の特別控除
が受けられる場合があります。

特別控除の詳細は、下記ページにも記載しています。

【補足;売却のタイミングに関して】

また、売却のタイミングに関しては、マンション需要の季節変動に関しては、ほぼ、年間通して一定の需要があると言えます。
マンションを探しておられる方は、季節に関係なく、条件に合う物件を探されている方が大半です。

ただ、お子さんの学校の入学に間に合わせる為などの理由で、
 3月にどうしても間に合わせたいという方
もおられますので、その際は、年明けや春先に契約するケースもあります。
マンションの売却をスタートしてから決済までの平均期間が、3ヵ月といわれていますので、仮に、3月の需要を見越しての計画をたてる場合は、遅くとも、秋ごろには、売却準備にとりかかる必要はあります。

また、
 販売価格の設定
に関して、不動産会社の見解を参考にする場合は、複数の不動産会社の見解を参考にしましょう。
その際は、必ずしても、高い価格を提示する不動産会社が良いわけではありません。
しっかりと、根拠にもとづいて、査定をする不動産会社のほうが信頼できると言えます。

信頼できる不動産会社の選定が、重要なポイントといえます。

近年は、ネットで一括査定できるサービスも複数あります。

一括査定のサービス自体は、同じようなサービスを提供している会社が複数ありますので、どのサービスを利用すればいいのかと迷ってしまいます。
その場合は、
 一括査定のサイトを運営している「会社」が信頼できる先
のサービスを選ぶと安心感があります。

例えば、下記の「Home4U」は、NTTグループの会社が運営していますので、安心感はあります。

HOME4U不動産売却査定サービス>>

また、一括査定サイト経由で依頼する不動産会社が大手の場合、店舗が都心部にしか無いケースが多いのが実情です。
大手の不動産会社のなかでも、三井のリハウスは、比較的、地方都市にも店舗を構えています。
いずれにしても、物件からなるべく近い会社に依頼するほうが望ましいと言えます。

三井のリハウス「不動産売却査定」>>

以上、マンションを売却する際の「価格設定」に関する説明でした。

マンション売却ガイド

(この記事を書いたのは、)
この記事は、不動産会社である「株式会社クラスイエ」【宅建業 千葉県知事(1)第17909号】のスタッフが、実際の不動産売買の実務経験を基に書いています。

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