中古マンションを売却する際の「価格設定」、3つのポイントとは？！

こんなテーマに関する記事です。

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中古マンションを売却する際の「価格設定」はどのようにすればよいのでしょうか。

売る側としては、
　できるだけ高く設定しておきたい
のですが、あまり高く設定しても、売れなければあまり意味がありません。
また、状況的に、「マンションのローンの残債が残っている場合」は、悩ましい状況になります。

価格て設定のポイントと、注意点について、下記に説明していきます。

価格設定時の３つのポイント

マンションの売却価格を設定する際には、主に、
　近隣の相場
をベースに、
　売却予定のマンション（住戸）のプラス要因、マイナス要因
を加味して設定することになります。

※また、このほかに、収益性から判断する方法（賃貸物件として運用した際の利回りから算出）や、固定資産税の評価額から算出する考え方もありますが、結局、
　実際に売買がされている金額の幅（相場）
がベースになります。

下記に３つのポイントについて、順にみていきましょう。

【ポイント1】直近で売買されている価格（相場）を参考に設定

マンションの売却価格の設定の際は、基本、
　実際の売買相場に近い数字をベースに考える
のが現実的です。

ただ、近隣のマンションの中には、イレギュラーな価格設定をしている可能性もある為、ある程度の件数を見て参考にする必要があります。

その際の注意点としては、建物としては、
　・築年数
　・ロケーション
　・規模
が、比較的近い物件をチェックするということです。

また、各物件の、
　平米数、間取り
や、
　階数
も異なりますので、それらも考慮しての判断になります。

また、価格に関しては、それぞれの物件の平米数が異なる為、
　平米単価
でチェックする必要があります。

【ポイント2】プラス要因、マイナス要因があれば、価格設定時に考慮する

プラス要因としては、
・眺望が良い
・角部屋
・リフォーム済み
などがあります。

マイナス要因としては、
・眺望があまりよくない
・日当たりの問題
・室内の傷み
などがあります。

こういった要因も、価格設定に反映して検討します。

【ポイント3】同じマンションで、販売されている部屋があるかどうか確認する

売却を検討しているタイミングで、
　同じマンションで売却中の住戸があるか
確認しておきましょう。

階数や、間取りなど同程度のお部屋が売りにでている場合、その価格設定によっては、売却活動に影響がでてきます。
設定されている価格をチェックして、それと比較して、極端に高く設定する必要もないですし、逆に、極端に低くする必要もありません。

また、関心のある購入検討者の方が内見される際、
　同じタイミングで両方のお部屋を見に来られる場合
もあります。
購入する側からすると、良い意味で比較検討できますので、状況によっては、売却のスピードが早くなる可能性もあります。

また、そのお部屋が、途中で、価格の変更される場合もありますので、定期的にチェックしておくと良いでしょう。

価格設定後の注意点について

売却価格の設定を行って、売却活動がスタートした後も、いくつかの注意点があります。

計画的に価格設定を変更する

売却に関して、
　状況をみて、あるいは、スケジュールを決めて、価格を改定していく
ということも考慮しておきましょう。

価格改定する際は、価格を下げる形になります。

ですので、最初に価格を設定をする際にも、
　状況に応じて、価格を下げる可能性があること
を想定して、販売当初の価格を設定する必要があります。

購入希望者からの値引き交渉について

不動産の取引の場合、
　買主が値引き交渉をする場合
があります。

値引きを受けるかどうかは、売主次第ですので、値引きNGというスタンスでも問題ありません。

もしくは、提示された価格と設定している価格の間で、逆に可能な金額を提示してもよいでしょう。

いずれにしても、値引き交渉をしてくる可能性を踏まえて、対策を考えておきましょう。
値引きを受ける前提であれば、最初の価格設定の際に、値引き幅を見込んでおく必要があります。

まとめ

売却価格の設定の際には、上記にあるように、いくつかのケースを想定して価格を設定する必要があると言えます。
さらに、ローンの残債がある場合は、その返済も含めて検討していきます。

また、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、必要な経費があります。
経費のうち、一番大きいものは、仲介手数料です。
　仲介手数料は、売買価格の３％＋6万＋消費税
となります。

この他に、ローンの残債がある場合は、銀行への手数料や、抵当権抹消費用もかかってきます。
それらの費用を除いた金額が手元に残りますので、その点を考慮して売却価格の設定をしましょう。

また、売却時の利益がでた場合は、基本、課税の対象になりますが、売却後に、住居を購入した際は、条件によって、
　3,000万円の特別控除
が受けられる場合があります。

特別控除の詳細は、下記ページにも記載しています。

【補足；売却のタイミングに関して】

また、売却のタイミングに関しては、マンション需要の季節変動に関しては、ほぼ、年間通して一定の需要があると言えます。
マンションを探しておられる方は、季節に関係なく、条件に合う物件を探されている方が大半です。

ただ、お子さんの学校の入学に間に合わせる為などの理由で、
　3月にどうしても間に合わせたいという方
もおられますので、その際は、年明けや春先に契約するケースもあります。
マンションの売却をスタートしてから決済までの平均期間が、3ヵ月といわれていますので、仮に、3月の需要を見越しての計画をたてる場合は、遅くとも、秋ごろには、売却準備にとりかかる必要はあります。

また、
　販売価格の設定
に関して、不動産会社の見解を参考にする場合は、複数の不動産会社の見解を参考にしましょう。
その際は、必ずしても、高い価格を提示する不動産会社が良いわけではありません。
しっかりと、根拠にもとづいて、査定をする不動産会社のほうが信頼できると言えます。

近年は、ネットで一括査定できるサービスも複数あります。

以上、マンションを売却する際の「価格設定」に関する説明でした。